Что такое эскроу-счета и каких изменений на рынке строительства ждать в 2019 году?

В Кирове первый застройщик ранее намеченного срока ввел процедуру строительства через эскроу-счета

Закон о долевом строительстве в нашей стране претерпел существенные изменения. С 1 июля 2019 года все застройщики обязаны будут привлекать средства физических лиц только через оформленные эксроу-счета. Сейчас действует переходный период. Деньги на этих счетах невозможно будет использовать до введения жилищного объекта в эксплуатацию. Следовательно, риски, что вы отдадите свои деньги, а объект не будет построен и все средства будут потеряны, сводятся к нулю.

Тем не менее, возникают опасения, что данные изменения существенно отразятся на стоимости жилья и ситуации на строительном рынке в целом.

Тем не менее, в Кирове уже применена практика строительства объекта через эскроу-счет. Об изменениях в целом, практике применения и видении развития строительной отрасли в Кирове рассказали представители девелоперской компании «Железно» и ПАО «Сбербанк».

 Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно»:
- 2019 год для рынка жилищного строительства будет непростой. Крайне меняются процедуры, которые требуется пройти застройщику, чтобы ввести объект для начала строительства. Прежде всего это новый 214 федеральный закон, который трактует ситуацию следующим образом: все проекты  на рынке жилищного строительства должны реализовываться за счет проектного финансирования. Все застройщики должны будут прийти в банк и получить средства на реализацию проекта. Исключение дают только собственные средства застройщика. Все другие варианты невозможны.

Эскроу-счета — специализированные счета физических лиц, куда они будут отправлять деньги для покупки будущего объекта недвижимости. Банки обеспечат гарантию сохранности этих средств. Это позволит снять с покупателей по недострою жилья и потере средств.

Компания «Железно» - первая компания в Кирове, которая начала работать через эскроу-счета.

Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно»:
–    Безусловно, новый инструмент будет определенным барьером для застройщиков, поэтому застройщики, которые имеют слабую платформу, слабое финансовое состояние вряд ли смогут работать в таких условиях. Это ограничение, которое скажется на данном рынке в текущий момент. Рано или поздно компании смогут наверстать упущенное предложение. Мы видим, что больших изменений пока не произойдет, потому что многие застройщики уже запаслись разрешениями на строительство, эти объекты будут выходить в продажу или вышли в продажу в этом году, а в следующем будут строится. По моим личным оценкам, к 2020 году  возникнет некий дефицит жилья на рынке, связанный с тем, что не все застройщики смогут переформатироваться под новые стандарты. Компания «Железно» совместно с ПАО «Сбербанк» подготовили первый проект ЖК «Володарского», который будет реализовываться посредством эскроу-счетов. Первый блин, как говорится, получился не комом. В этом проекте мы соответствуем все необходимым стандартам. Для нас это требование возникает с 1 июля 2019 года, но мы готовы уже сегодня.

Понятие «эскроу», что дословно переводится с английского как «депозит» и «депонирование», может показаться явным определением рисковой операции. Однако данное заблуждение опровергает  управляющий кировского отделения ПАО «Сбербанк» Артем Пищик:

–    Я бы не строил параллели, что если мы слышим эскроу — значит это рисковая операция. Когда речь заходит об эскроу - это некий механизм работы. В момент, когда государство задумалось о проблеме обманутых дольщиков  - участь, которая не миновала, к сожалению, и Киров, - продумывались механизмы, какие инструментарии необходимы для гарантированной достройки объектов и введения их в эксплуатацию. Механизм эскроу на это направлен. Мы испытываем высокую уверенность в деятельности компании «Железно», и именно поэтому было принято решение по работе через эскроу-счета. У застройщика при работе через эскроу-счета возникает возможность финансироваться на более льготных условиях, поскольку мы понимаем, что денежные средства никоим образом не могут быть израсходованы. С точки зрения выбора банковского учреждения, то право застройщика. Клиент же выбирает объект и самого застройщика. Приятно, что компания «Железно» выбрала ПАО «Сбербанк», значит мы предоставили более приемлемые условия. Банк заинтересован в конечном итоге, чтобы объект был введен в эксплуатацию, если застройщик не отвечает требованиям проектного финансирования, мы не пойдем на условия открытия эскроу-счетов.

Резких изменений стоимости жилья в следующем году, как уверяет представитель застройщика, не произойдет. Таких предпосылок именно в текущей ситуации нет.

Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно»:
–    Объективных предпосылок, чтобы цена резко изменялась, нет. На рынке будут действовать два вектора. С одной стороны, это следование требованиям 214 ФЗ, с другой стороны, ограничение спроса. Надо констатировать, что покупательская способность не растет. Мы надеемся на ипотечную ставку, которая является главным драйвером рынка, сейчас она зафиксирована на отметке 9-10%, это очень хорошая ставка, но мы как застройщик мечтаем о ее снижении. Серьезных причин для волнения нет. Сейчас, по сути, происходит некоторая коррекция цен. Они не повышались, находясь на одном уровне долгое время, при этом строительные материалы подорожали. Поэтому многие  застройщики технически корректируют цены в сторону повышения.

Тем не менее, представители банковской сферы пока делают обратные прогнозы — возможного роста процентных ставок. Однако глобальная задача ЦБ — удешевление ипотечных кредитов. В целом, на процедуре покупки жилья новые изменения законодательства практически не скажутся.

Артем Пищик,  управляющий кировского отделения ПАО «Сбербанк»
–    В целом, введение спецсчетов процесс покупки жилья никак не усложнит. Единственное, что средства будут поступать не напрямую на счет застройщика, а на эксроу-счет. В этой части нет глобальных изменений. Мы же работаем вообще на процедуру упрощения покупки недвижимости. Сейчас есть возможность приобрести жилье через сайт DomClick, где вы можете посмотреть все объекты недвижимости, выбрать объект, подать заявку, получить одобрение и прийти в банк для подписания документов. Хочется в этом плане похвастаться: в Кирове впервые во всей стране сделка  через портал DomClick прошла за 3 часа — с момента выбора до завершения.

Представитель застройщика также рассказал, какие требования сегодня предъявляет покупатель к жилью.

Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно»:
-  Мы  строим квартиры с оптимальным соотношением для семьи. Это формат  небольшой квартиры, так и роскошной квартиры, где добавляются дополнительные функции. К примеру, у нас есть объекты, где в хозяйской спальне есть санузел и гардероб. Это один из последних трендов. Популярен евроформат кухни-гостиной. Это очень удобно — ощущается пространство, где можно собраться с друзьями. Год от года мы вводим все больше таких квартир. Рынок в силу последних тенденций имеет дефицит жилья в формате премиум, поскольку некоторое время назад он стал непопулярен. Квартиры долгое время застаивались, их перестали в конечном итоге строить. Мы готовим сейчас дом в формате бизнес-класса, именно такой дом «Железно на Володарского» станет примером формата работы с эскроу-счетами.  

Представитель Сбербанка Артем Пищик подтвердил, что для покупателей сегодня важен комфорт, акцент делается в сторону удобства и наличия всех необходимых для проживания элементов.

Артем Пищик, управляющий кировского отделения ПАО «Сбербанк»:
- С точки зрения 2019 года и стратегического развития, а мы исходим из того спроса, который сейчас формируется на рынке недвижимости, наибольший интерес у покупателей вызывают объекты, которые помимо соблюдения всех требований 214 ФЗ, еще и отвечают комплексным требованиям. Это та ситуация, когда человек покупает не просто 4 стены, а еще и комплекс услуг, которые застройщик  обеспечивает. Я говорю о сопровождении этой квартиры, обеспечении ее инфраструктуры — это детские площадки, различные комплексы, детские сады и школы. Мы как партнеры компании, хотим отметить, что «Железно» подтверждает эту стратегию и интерес к предложениям компании возникает именно за счет той комплексной услуги, которую она предоставляет. В принципе, мы видим, что в дальнейшем интерес у людей в каком-то коробочном решении будет минимизироваться.