Генеральный директор Фонда Павел Сысоев рассказал о том, как сегодня работает программа капитального ремонта
Капитальный ремонт многоквартирных домов — это, наверное, один из самых острых и волнующих население вопросов. Прошло уже полгода с тех пор, как жители Кировской области стали получать квитанции за капитальный ремонт. Но до сих пор есть немало людей, которые считают, что вся программа капитального ремонта — это не более, чем крупная афера государства, вымогательство денег и без того у небогатых людей. Некоторые граждане по-прежнему считают, что платить взносы на капитальный ремонт не нужно. Кроме того, остается еще немало различных вопросов, которые требуют особого внимания: к примеру, как быть жителям новостроек, кто будет отвечать, если, выполненные в ходе ремонта работы, окажутся некачественными и прочие.
О том, как сегодня работает региональная программа капитального ремонта и что делается в её рамках, рассказал генеральный директор Фонда капитального ремонта Павел Сысоев.
Павел Валерьевич, на сегодняшний день у многих граждан еще нет доверия к программе капитального ремонта, а есть опасение того, что это большая афера, и через несколько лет государство, собрав с населения деньги, просто-напросто свернет всю программу. Каким Вы видите будущее программы капитального ремонта? Чего нам ждать, к примеру, через 5 или 10 лет?
— Если обратиться немного к истории, то в Жилищный кодекс еще в 2012 году были внесены поправки, касающиеся капитального ремонта. В конце 2012 года всем регионам было дано определенное время, чтобы разработать необходимую нормативно-правовую базу. Например, Белгородская область запустила систему капитального ремонта на год раньше, чем мы в Кировской области. Таким образом, сегодня есть субъекты, которые были несколько впереди. Поэтому определенный опыт работы по стране в целом уже есть. Кроме того, мы сегодня видим по тем шагам, которые предпринимает государство, что оно не сворачивает с намеченного пути и идет по совершенствованию нормативной базы. В июне были внесены серьезные поправки в Жилищный кодекс. И там нет ничего, что намекало бы на отмену программы капитального ремонта. Потому что сегодня есть четкое понимание того, что ремонт домов просто необходим. Этого ведь никто отрицать не будет — если мы не будем ремонтировать, то дом придет в негодность.
Дом — это та же самая «конструкция», как, например, автомобиль. Если мы не будем делать своевременный ремонт автомобиля, технический осмотр, заменять детали, он придет в негодность, и придется его продавать за бесценок и покупать новый, но при этом разница в затратах будет несопоставима с той суммой, которую бы мы потратили на ремонт. То же самое с покупкой жилья. К примеру, взять жилье в Кирове. Если мы этот минимальный взнос на капитальный ремонт, 7 рублей 10 копеек, умножим на 30 лет, то получаем более 2 тысяч рублей - это заплатит собственник за все действие программы. А теперь сопоставьте эту сумму со средней стоимостью квадратного метра жилья в Кирове — 40-50 тысяч рублей. То есть по программе капитального ремонта собственник, по большому счету платит только 5% от стоимости жилья. Грубо говоря, потратить 5% и иметь дом в надлежащем состоянии — это экономически более дешево, нежели бы, например, через 30 лет дом развалился и встала необходимость покупать себе новый.
Часто можно слышать от тех граждан, которые не согласны с взиманием платы за капитальный ремонт, что государство их «кинуло»: прежде чем объявлять приватизацию в 1991 году, нужно было отремонтировать все дома...
Отчасти эти обращения и жалобы справедливы. Но пенять на государство все же не стоит. К нам часто поступают жалобы от жителей тех домов, которые были построены в 80-90-е годы. Но здесь нужно понимать, что эти дома строились, когда Советский Союз уже почти завершил свое существование, и экономика уже тогда перешла на рыночные рельсы. В 1991 году был принят Гражданский кодекс, по которому собственник несет бремя содержания того имущества, в котором живет. Обращаться теперь к государству и говорить: «Сделайте мне ремонт», - это не совсем корректно и правильно. Потому что собственник полностью отвечает за то имущество, которое приобрел в 90-х годах. Значит, он неправильно им владел, не делал вовремя ремонт, поэтому оно сегодня пришло в негодность.
Кроме того, с 2008 года через средства Госкорпорации, средства областного и местных бюджетов, выделено порядка 3 миллиардов рублей и вложено в капитальный ремонт почти 4 тысяч домов. Где-то ремонтировались крыши, где-то внутридомовые инженерные сети, лифты или иное. Это была федеральная программа.
А сейчас будут выделять субсидии на реализацию программы капитального ремонта?
—Госкорпорация последний год, 2015, выделяет субсидии на капитальный ремонт и средства эти уже незначительные. Теперь она переориентируется на программу переселения граждан из аварийного жилья. Поэтому основные ресурсы направляются туда.
Собственники индивидуальных домов не включены в программу капитального ремонта. Некоторые граждане находят это несправедливым, ведь жильцы многоквартирных домов, как и индивидуальных, считаются собственниками. С одной стороны, на тех граждан, которые живут в своем доме, не ложится бремя нового сбора, но с другой – есть и минус – они, таким образом, не имеют возможности воспользоваться средствами Фонда и отремонтировать свое жилье, если у них своих средств на это сейчас не хватает.
Считаете ли вы данную ситуацию справедливой?
—Собственники индивидуальных домов не платят за капитальный ремонт, потому что они делают ремонт сами, когда захотят и своими силами. Если у вас есть дача, какой-то домик, вы же не просите кого-то отремонтировать крышу, выделить деньги. а решаете этот вопрос полностью сами. При этом по стоимости у вас выйдет явно не 7 рублей 10 копеек с квадратного метра. В многоквартирных домах иная ситуация. Еще с 2005 года в Жилищном кодексе была прописана такая норма, что собственники на общем собрании вправе принять решение о проведении капитального ремонта. То есть у них было право собраться и решить, когда и что ремонтировать за счет их средств. Но этим правом пользовались единицы. В частности, это жилищно-строительные кооперативы. Они с момента строительства, и по сей день, в основном добросовестно этим вопросом занимались. К сожалению, таких сознательных собственников было немного. Основная масса бездействовала. А между тем дома изнашивались, и иногда долгое отсутствие ремонта угрожало даже безопасности жильцов. В некоторых городах России есть примеры, когда в тот или ной дом приходили работники спецслужб, останавливали лифт из-за его непригодности, и граждане шли на верхние этажи дома пешком. В данной ситуации никто не мешает собрать средства и провести ремонт. Но единственной и большой сложностью здесь становится плата. Единовременно выложить миллионы рублей на тот же лифт жители вряд ли смогут. Поэтому программа капитального ремонта – это своего рода рассрочка.
До того, как граждане программа капитального ремонта вступила в силу, много обсуждений было по поводу выбора способа накопления денег: что лучше – спецсчет или «общий котел». В чем все-таки принципиальная разница этих двух способов и как они сегодня работают?
—При выборе счета регионального оператора («общий котел») всеми вопросами, включая выбора подрядчика, контроля над выполнением работ и так далее, занимается фонд. И он делает это в те сроки, которые указаны в программе. А если у дома спецсчет, то всем этим занимаются собственники, либо уполномоченные домом лица — ТСЖ, ЖСК, управляющие компании. Одним из владельцев специального счета сегодня является Фонд, потому как до 2015 года управляющим компаниям нельзя было открывать спецсчет на себя. Таким образом, у нас порядка 200 счетов владельцем является региональный оператор, то есть Фонд, и еще около 200 — это счета ТСЖ, ЖСК., управляющих компаний. Всего в региональной программе капитального ремонта, утвержденной в 2014 году, участвует около 10 тысяч домов. Получается из них 4-5% выбрали накопление на специальном счете. Впрочем, закон не запрещает менять форму накопления в ходе реализации программы.
При каждом выборе способа накопления средств есть свои плюсы и минусы. Например, счет регионального оператора выгоден более старым домам, тем, кому ремонт нужно делать уже сейчас. Если бы они выбрали спецсчет, то не успели бы просто накопить денег на капитальный ремонт. Специальный счет с точки зрения экономики выгоден новым домам, где ремонт будет нескоро. Но бывают разные ситуации. Например, недавно на приеме была одна женщина, которая живет в доме, где форма накопления средств – сецсчет. но им в следующем году по программе нужно делать фасад. Работа по ремонту фасада стоит 107 тысяч рублей, а они успеют накопить только 45 тысяч рублей. В данной ситуации у них может быть какой выход? Они могут дополнительно собрать денег, это их право, или же сказать и документально обосновать и подтвердить, что будут делать ремонт немного позже. Если бы дом находился на счете регионального оператора, то смысла переносить сроки не было бы. Да и невозможно это.
А если предположить следующее: есть дом, который имеет специальный счет, то есть ответственность за ремонт лежит на самих жильцах. Согласно программе подходит срок ремонта, а собственники ничего не делают, считая, что дом еще в хорошем состоянии и его можно не ремонтировать. В таком случае законом что-то предусмотрено?
—Такие действия собственников будут расценены как незаконные. Игнорировать ремонт совсем нельзя. В случае простого игнорирования, муниципальное образование принудительно направит их на счет регионального оператора, потому что они свое право, установленное в программе, не реализовали, не сделали ремонт, а значит, не следят за домом. Если, к примеру, собственники не хотят ремонтировать в 2016 году, а желают позже — нужно документально подтвердить причину и указать сроки, когда, если не сейчас. Важно напомнить также, что иногда владельцы спецсчета думают, что деньги можно не собирать, что когда они сами захотят, тогда и организуют сбор. Это тоже ошибочное мнение, потому что установлено, что если на счете менее 50% средств от начисленных, то есть более половины жильцов не платят, то здесь включаются определенные механизмы. Собственников уведомляют о том, что нужно собирать деньги, если они не реагируют, то, опять же автоматически, дом попадает на счет регионального оператора.
А как сейчас с собираемостью взносов на капитальный ремонт? Много должников?
—На 1 июля по области уровень собираемости составлял 67%. По сравнению с июнем, эта цифра серьезно увеличилась. Население услышало, что скоро за просрочку уплаты взносов будут взимать пени.
Когда это будет и в каком размере?
—Должники увидят пени в той квитанции, которая придет в августе. И рассчитываться пени будут с 25 июня исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка за каждый день просрочки. Такая ставка составляет 8,25% годовых.
Что касается жильцов новостроек, то нужно ли им платить взносы?
—Теми июньскими поправками в Жилищный кодекс нам, регионам, дали возможность урегулировать ситуацию по новостройкам. Вопрос жители новых домов задают вполне резонный: почему, если дом еще на гарантии, их обязывают платить? Поэтому законодатели пошли немного навстречу, и теперь уже на уровне Законодательного собрания Кировской области нужно внести поправки в региональный закон. Этими поправками будет установлено, что если дом построен после принятия программы, то он может освободиться от уплаты взносов сроком до 5 лет.
Таким образом, нужно будет смотреть год постройки дома. Если 2012-2013, то платить надо будет. А если 2014-2015 и потом позже, то нет. Программа у нас принята в марте 2014 года, после ее актуализации в декабре у нас появились дома в 2014 году. Это было более 100 домов. И мы еще актуализировали второй раз программу в мае. Там также появились новые дома. Когда мы приняли программу в марте 2014 года, собственники всех включенных в программу домов начали платить с декабря. А для тех, кто попал в программу в декабре, обязательство появилось через 4 месяца после месяца актуализации. То есть к ним первая квитанция пришла в июне. По существующему сегодня законодательству, программу нужно регулярно обновлять и каждый раз у вновь включенных в программу домов появляется обязательство платить взносы через 4 месяца после актуализации. Поправками в региональный закон должно быть полностью. Установлено освобождение домов 2014-2015 и позже годов постройки от уплаты взносов на 5 лет.
Сейчас проводятся капитальные ремонты домов? Есть уже какие-то сложности? Успеваете по срокам?
—Как раз сейчас мы плотно разбираемся со сроками, потому как время поджимает, а работы предстоит еще много. В данном случае не совсем все зависит от нас, потому что мы не можем тратить деньги без определенного порядка. У нас есть порядок, который установлен постановлением правительства, что мы должны провести конкурс. В ходе его проведения выяснилось, что из тысячи с лишним домов, которые нужно отремонтировать в этом году, по 566 домам, то есть примерно половине, конкурс был проведен два раза, потому как на первый раз никто не заявился. А каждый конкурс — это порядка 45 дней. И время здесь, к сожалению, упускается. Кроме того, сначала проводится конкурс на проектные работы, а затем уже на поиск подрядной организации на выполнение работ. И так получилось, что не все муниципальные образования вовремя сдали необходимую документацию, из-за чего конкурсы были объявлены не сразу.
И вот сейчас ситуация сложилась таким образом, что у нас по большинству объектов не сдана еще проектная документация. Сейчас она массово в июле собирается. Как только Фонд получает проектную документацию, сразу же объявляется конкурс на подрядную работу. Часть конкурсов уже прошла. Дом в Нижне-Ивкино уже сделан, в Оричах запустили ремонтные работы. Сейчас работы будут запущены в Омутнинске, Кирове, Уржуме. То есть они начинаются, но из-за задержки с конкурсами время уже немного упущено. Конечно, мы будем выполнять ремонт в зависимости от условий. То есть систему теплоснабжения в отопительный сезон мы делать точно не сможем. Деньги мы должны тратить рационально, потому что это деньги собственников, и нас никто не поймет, если мы пойдем и начнем делать плоскую крышу зимой, когда по погодным условиям этого нельзя делать, иначе через год она будет в негодном состоянии.
А какая гарантия на ремонт? И с кого спрашивать жильцам, если вдруг эта же крыша после капитального ремонта в скором времени начнет протекать?
—По закону мы, региональный оператор, даем 5-летний срок гарантии. Если крыша провалится или еще что-то с ней случится после ремонта, то собственникам не надо будет искать подрядчиков, которые некачественно выполнили ремонтные работы, а нужно обращаться напрямую к нам. Но это только в том случае, если дом перечисляет взносы на счет регионального оператора. А те дома, которые открыли спецсчет, несут ответственность сами. То есть здесь мы опять же возвращаемся к тем плюсам и минусам спецсчета и «общего котла». Те собственники, которые пожелали открыть свой счет, в данном случае несут определенные риски, ведь может получиться такое, что вскоре после ремонта организация, которая некачественно выполнила работы, обанкротится ъили просто закроется. В таком случае спрашивать будет не с кого.
Могут ли собственники поменять вид ремонта своего дома? К примеру, в программе указано, что в таком-то доме требуется отремонтировать фасад, но жильцы, живущие в доме, считают, что фасад может подождать, а вот система теплоснабжения просит куда большего внимания.
Собственники могут это сделать, но в том случае, если они перечисляют взносы на спецсчет. И делаться это должно исходя из тех средств, которыми они накопили. Потому как хотеть можно много чего, но нужно смотреть на то, чем они располагают. Если дом находится на счету регионального оператора, то менять ничего нельзя и нужно выполнять те работы, которые прописаны в программе. Конечно, бывают разные ситуации. Например, граждане в своем доме хотят сделать электропроводку прямо сейчас, а ее ремонт по программе запланирован через 2-3 года. В этом случае они могут на общем собрании принять решение, чтобы отремонтировать дом сейчас за свой счет. Для этого им нужно будет собрать недостающие средства, найти подрядчика и выполнить ремонт. После этого они должны предъявить региональному оператору документы, подтверждающие затраты собственников на ремонт. Конечно, там фиксируются определенные суммы, собственники не могут потратить бесконечно много. И тогда мы освобождаем собственников этого дома от уплаты взносов на капитальный ремонт на определенное время, в зависимости от тех затрат. Которые они понесли.
В каких случаях деньги, выплаченные в качестве взносов на капитальный ремонт, собственники могут получить обратно?
—Это возможно в том случае, если дом признается аварийным. В этом случае принимается решение об изъятии земельного участка, на котором находится дом. Аварийный дом сносится на те средства, которые были уплачены в качестве взносов на капитальный ремонт. Если после этого деньги на счету остаются, они распределяются между собственниками.
