«Уловок для наживы всегда много»: Как не попасться на удочку риэлторов-мошенников
Риэлтор делится профессиональными секретами и рассказывает, как избежать обмана при покупке квартиры
Как обстоят дела на рынке недвижимости, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры и как не стать жертвой мошенников? Для того, чтобы это узнать, я обратилась за помощью к Елене Анисимовой, опытному риэлтору:
- В сфере недвижимости крутятся немалые деньги. Возможно ли риэлтору, оставаясь честным, заработать большие деньги?
- Я бы хотела развенчать миф о том, что риэлторы зарабатывают огромные деньги и они достаются легко. Это неправда. Рынок недвижимости совсем не такой, как в 2011 или 2014 годах.
- А чем отличался рынок в те годы?
- С началом экономического кризиса в 2008 году продажи стали падать, у людей не было денег. Позже, в 2011-2012 годах, стал активно расти спрос на недвижимость из-за того, что банки стали предлагать выгодные условия ипотечных кредитов. Процентные ставки по кредитам в тот период стали занижать и приобрести квартиру в ипотеку стало гораздо проще. А в 2014 году был максимальный уровень цен из-за резкого скачка курса валют.
И вот сейчас рынок переполнен объектами недвижимости, а покупателей больше не стало. И те, кто продает квартиры, купленные, например, в 2014 году, теряют приличные деньги на продаже. А если не торопятся продать, то выставляют по этой же цене, по которой брали, и таких квартир на рынке недвижимости полно.
Плюсом, информацию сейчас добыть можно практически из любого источника и многие наивно полагают, что могут сами подобрать себе жильё или продать квартиру. Безусловно, могут. Но какие из этого могут вылиться последствия? А заработать всегда можно, если много трудиться. Над самообразованием, в том числе. Ведь, по большей части, риэлтор - это не механик по показу квартир, а профессионал, обладающий знаниями, с помощью которых клиент может, как минимум, ничего не потерять, а даже заработать на продаже или покупке объекта недвижимости. Я думаю, слова "мошенники", "каждый день" и "большие деньги" не совсем относятся к профессии риэлтор. Возможно, когда-то давно, в 90-х, они были. В крупных регионах до сих пор существуют недобросовестные риэлторы. Но видеть мошенников сейчас нужно не в риэлторах, а в покупателях и продавцах. И поэтому одна из важнейших задач риэлтора - проверить объект на чистоту сделки и иногда даже на дееспособность и вменяемость клиента.
- Почему вообще, как Вам кажется, люди выбирают для себя профессию риэлтора? Как было в Вашем случае?
- Все всегда приходили, приходят и будут приходить в профессию только по ошибочному предположению, что они будут зарабатывать завтра же лёгкие и большие деньги. На втором месте - свободный график работы (но я бы назвала это ненормированным рабочим днём). На третьем - опыт работы, образование, пол и возраст, медицинские показания работодателей не интересуют. Иными словами, мы берем не космонавтов, причём в любом возрасте и с любым опытом работы. Ну и на четвертом, правда очень редко, общение с людьми. Я пришла в профессию по тем же причинам, что и остальные. Покупала квартиру, обратилась в агентство. В процессе оформления мне показалась, что риэлтор ничего не делает и зарабатывает со сделки 30000, по тем временам это просто космическая сумма. На момент выхода на сделку я уже была сотрудником этого агентства. О чём нисколько не жалею.
- Какие уловки сейчас распространены среди недобросовестных риэлторов для получения наживы?
- Уловок для наживы всегда много, но всех секретов не хотелось бы раскрывать, потому что мы, риэлторы, как говорят, "в одной упряжке" и иногда приходится работать и с такими "ловкими" риэлторами. Но хотелось бы дать пару советов: 1. Не давать комиссию до сделки; 2. Задатки, авансы передавать желательно (но есть исключения) от покупателя продавцу. Риэлтор не может брать задаток себе. 3. Все передачи денег осуществлять по документам и только напрямую от покупателя продавцу. 4. Внимательно читать то, что вы подписываете. А вообще, наверное, самое главное - обращаться к риэлтору с опытом и по рекомендациям довольных клиентов.
- Как вы думаете, почему люди не занимаются покупкой недвижимости самостоятельно, а предпочитают перекладывать это на риэлторов?
- Нехватка времени, недостаток знаний по юридическому оформлению сделки, проживание в отдалении от продаваемого объекта, ну или лень. Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом. Лучше довериться профессионалу, нежели вставать на грабли самостоятельно. Сколько раз в жизни 1 человек продаёт и покупает квартиру? 1? 2? Ну, максимум, 3? Риэлтор совершает от 2 до 10 сделок в месяц. А если умножить на годы работы, то складывается приличный опыт.
- Какие способы отвлечь и усыпить бдительность клиента бывают задействованы чаще всего?
- Наверное, один из приёмов - втереться в доверие. Зачастую при осмотре квартиры клиенты смотрят на картинку и не обращают внимания на качество. Если риэлтор "с подвохом", его задача - побыстрее продать и он не думает, как люди потом будут жить в этой квартире. Подтёки от протечки крыши, порванные обои, скрипучие полы, плесень в углах, все это можно проглядеть, если смотреть на цвет обоев или куда поставить свой холодильник. Неузаконенная планировка может стать проблемой, зарегистрированные несовершеннолетние , продажа от доверенного лица, долги за капитальный ремонт или квартплату. Или вообще долги, аресты, обременения.
- Дайте, пожалуйста, несколько конкретных советов, на что важно посмотреть при покупке?
- Нужно обратить внимание на чистоту подъезда. Посмотреть, какие люди там живут. Прийти несколько раз в разное время суток, потому что, бывает, попадаются жильцы-пьяницы, дебоширы, просто шумные соседи, время активности которых за один визит можно не застать.
Если это верхние этажи, нужно убедиться, что не течёт крыша (наличие подтёков на потолке). Часто бывает, что делают предпродажные ремонты "тяп-ляп" - обои поклеили, а под ними плесень. Пройдёт полгода, придётся снимать обои и выводить эту плесень.
Также, надо проверить, установлены ли счётчики на воду, на газ (коммунальные платежи по счётчикам гораздо ниже, чем без них). Их можно установить, но это будут дополнительные затраты для покупателя. Затем узнать, какая управляющая компания обслуживает дом. Бывают компании, которые не очень хорошо справляются со своей работой. Посмотреть двор: детская площадка (если нужно), парковка.
Бывают клиенты, которые смотрят на "декорации", на общую картинку, и упускают важные детали. Например, стоит диван и, допустим, после покупки продавец его заберёт и окажется, что за ним не поклеены обои. Бывает, что обои поклеены красиво, но некачественно. Ещё нечестные продавцы могут маскировать дыры на ламинате или линолиуме ковровым покрытием, на это тоже нужно обращать внимание. Краны нужно проверять, всё ли работает, смотреть, чтобы ничего не протекало.
Если угловые квартиры, я рекомендую проверять, не промерзают ли углы. Или если, например, первый этаж и во всех комнатах и в кухне ковровые покрытия - скорее всего квартира холодная. Кстати, это одна из причин, почему в осенне-зимний период повышенный спрос на квартиры. В это время можно увидеть, течёт ли крыша, холодно ли в квартире и так далее.
- На что обратить внимание при покупке квартиры (посмотреть квитанции, поговорить с соседями и тд)?
- Запросить правоустанавливающие документы. Посмотреть технический паспорт и убедиться, что не было перепланировки. Заказать выписку из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости), это документ, в котором указан собственник недвижимости, дата регистрации, характеристики объекта недвижимости, возможные обременения, аресты, запрещения на сделки с ним (ипотека, рента и т. д.). Заказать справку из жко (справка о составе семьи ). Проверить, есть у продавцов долги по кредитам и судебным решениям, нет ли арестов на совершение сделки. Внимательно осмотреть квартиру, в договоре указать сроки передачи квартиры и мебели, которая остаётся, дабы не было сюрпризов. И много-много еще всего.
- Назовите основные способы распознать мошенника и оградить себя от возможных неприятностей
- Во-первых, риэлтор должен работать в агентстве. Очень часто слышу: я риэлтор, то есть "я никто и звать меня никак". Как вы это себе представляете? А как же одна из основных задач риэлтора - оказать сервис, поделиться знаниями. Каждое, даже маленькое, агентство подписывает контракты с аккредитованными застройщиками, банками, выдающими ипотеки, сотрудничают с страховыми компаниями и оценочными. А как это делать на дому? А где потом искать этого риэлтора, у которого ни офиса, ни руководства, с которого можно спросить? Во-вторых, рекомендую подписывать договор на услуги, а после расчета по комиссии требовать акт выполненных работ. Кроме того, риэлтор должен иметь рекомендации от клиентов. Отзывы, благодарности. Сейчас очень хорошо продаются квартиры в интернете и поэтому большая часть риэлторов ведет свои личные страницы. Там можно посмотреть, что из себя представляет человек, почитать отзывы о его работе, посмотреть образование, места работы, тренинги, мастер классы, в общем, увидеть и убедиться, что человек действительно риэлтор.
- Назовите самые сложные случаи в своей практике.
- По поводу сложностей.. Технически, каждая сделка похожа. Конечно, законодательство постоянно меняется и бывают редкие случаи и документы. Иногда приходится переводить документы с иностранного языка, вызывать переводчика на сделку, иногда даже сурдопереводчика. Но всё, что связано с документами - решаемо. Самое сложное в профессии риэлтора - оставаться человеком. Иногда приходится делать выбор между своим благополучием и человечностью, законом и справедливостью. Клиенты продают или покупают недвижимость не всегда для улучшения условий проживания. Зачастую причинами бывают состояние здоровья и даже смерть. Часто приходится вникать в проблемы семей, во взаимоотношения супругов, детей и родителей. Вот это действительно сложно.
- А можете рассказать о случаях самой быстрой и самой долгой продажи квартиры в Вашей практике?
- Самая быстрая продажа была на прошлой неделе. Продала квартиру двухкомнатную на улице Профсоюзной за один день. Собственники не могли продать квартиру в течение полугода, хотя до этого и обращались к другому риэлтору. Почему у меня получилось быстро продать? Я оповестила всех своих знакомых риэлторов о том, что вот такой у меня появился объект, выложила информацию в соцсети, в группы нашей компании, на свои личные страницы. Мне позвонил знакомый риэлтор, мы обсудили условия, показали клиентам и вышли на сделку. А сейчас большинство продаж так и происходит: о сделках договариваются два риэлтора (со стороны продавца и со стороны покупателя), потому что квартир в продаже очень много и очень сложно бывает найти на рынке недвижимости "то самое". Наличие специалистов с обеих сторон значительно сокращает время поисков.
Ну а самая долгая продажа длилась года два. Сначала дом долго не сдавался, затем цену собственники хотели сделать повыше. Бывает такое. Но всё-таки продажа состоялась. Тоже вот недавно, в начале сентября.
фото:Елена Анисимова