Кировская недвижимость неуклонно растет в цене, а это значит, что и количество агентств недвижимости увеличивается. Однако времена, когда вход на кировский рынок недвижимости был относительно легким, прошли. Сейчас без внушительных инвестиций, квалифицированного персонала, креативного брэндинга и продвижения риэлторскому агентству не выжить. Агентства исчезают и появляются с завидной регулярностью.
Оформление бизнеса
Более всего для риэлторского агентства подходит форма ООО или ИП. Специальных лицензий для агентства недвижимости не требуется. Существует определенный код и формулировка вида деятельности. При регистрации ПБОЮЛ их внесут в свидетельство.
По сведениям компании «Бизнес и право», регистрация коммерческих организаций (в т. ч. и ООО) происходит так. Сначала клиента консультируют по вопросам, связанным с регистрацией юридического лица. Затем подготавливается необходимый комплект документов для регистрации предприятия и его постановки на учет в ИФНС. Далее фирма получает свидетельство о государственной регистрации и постановке на налоговый учет юридического лица и информационное письмо о присвоении кодов ОКВЭД. В комплекс услуг входит и изготовление печати, и постановка на учет во внебюджетные фонды, а также открытие расчетного счета в банке и уведомление ИФНС с помощью специалистов компании. Если при оформлении фирмы не пользоваться услугами посредников, все это нужно будет сделать самостоятельно.
От клиентов требуются следующие документы: копии паспортов учредителей, руководителя и главного бухгалтера. В случае, если учредителями являются юридические лица, — устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, информационное письмо с кодами ОКВЭД. Напомним, нужно также определиться с размером уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала для ООО составляет 100 МРОТ (23 000 рублей).
Регистрация индивидуального предпринимателя возложена на Федеральную налоговую службу РФ в лице территориальных инспекций. Управление ФНС России по Кировской области находится по адресу ул. Воровского, 37. Индивидуальный предприниматель лично должен прийти в регистрирующий орган с полным комплектом документов(подписанное будущим предпринимателем заявление о государственной регистрации индивидуального предпринимателя по установленной форме, копия паспорта физического лица, документ об уплате государственной пошлины). При приеме будущему ИП выдается расписка в получении и назначается день выдачи. Строго в назначенный день следует прийти и получить документы. Если ИП не придет, зарегистрированные документы будут отправлены по почте на домашний адрес новоиспеченного предпринимателя. Продолжительность процедуры регистрации установлена Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и составляет не более 5 рабочих дней.
Инвестиции
Еще в 1990-х годах для старта на рынке риэлтерских услуг требовалось несколько десятков тысяч рублей. Сейчас эта цифра возросла. Ведь для любой фирмы, претендующей на солидность, нужен офис. Покупка квартиры под офис на центральных улицах Кирова может стоить от 3 до 6 млн рублей. Если офис арендовать, то придется выкладывать от 15 до 30 тыс. рублей в месяц в зависимости от метража и месторасположения приглянувшегося вам помещения. Кроме того, нужно будет заплатить за регистрацию бизнеса и купить мебель и офисную технику. Телефон и компьютер – основное орудие производства в этом бизнесе. На первое время в целях экономии можно обойтись и одним компьютером на двух риэлторов, телефонная линия у каждого риэлтора должна быть своя собственная. Однако во многих кировских агенствах чаще всего используются параллельные линии, таки образом работа и прием заявок замедляются. Для оптимальной организации бизнеса, если в съемном помещении нет централизованной АТС, следует приобрести свою небольшую АТС. Для синхронизации, ускорения работы и точности информации, необходимо связать все имеющиеся компьютеры в сеть и работать с единой базой данных. Для ведения бухгалтерского учета лучше обратиться в фирму, которая занимается предоставлением таких услуг или к частному бухгалтеру, так как операций будет не так много. Бухгалтерское обслуживание будет стоить от 2000 руб. в месяц.
Кадры
В одной из главных проблем в риэлторском бизнесе являются кадры. У нас в городе до недавнего времени не было специальных учебных заведений, где бы готовили риэлторов. В сентябре в Кирове открылся Институт повышения квалификации и переподготовки кадров «Высшая школа недвижимости» на базе кафедры «Финансы и кредит» Вятского государственного университета. «Все желающие могут пройти краткосрочные и годичные курсы по выбранной специальности, а также получить высшее образование. В «школу» по результатам вступительных экзаменов могут прийти как студенты с высшим образованием, так и без него. Обучение проводится по нескольким направлениям: оценщик, управляющий недвижимостью, ипотечный брокер, аналитик рынка недвижимости, маркетолог, pr-менеджер и многие другие. Обучением студентов занимаются ведущие преподаватели Вятского государственного университета. Поделятся своим опытом и руководители крупных риэлторских компаний», — сообщает Юлия Савиных, проректор по развитию «Высшей школы недвижимости» в интервью порталу dom43.ru.
«В нашем городе многие компании набирают агентов буквально «с улицы», по объявлениям и совсем без опыта работы. Это ведет к невысокой компетенции сотрудников и к высокой текучести кадров. Иногда еще появляются предприимчивые молодые люди, которые умудряются совершать сделки «налево», складывая прибыль в свой карман, а при уходе копируют базу данных. Начинающему агентству стоит опасаться не только нечестности покупателей, но и мошенничества собственного персонала», — говорит Ирина Наугольных, директор риэлторского агентства «Старый город». Также распространены случаи, когда специалисты уходят либо к конкуренту, либо открывают собственное дело. Чаще всего агенты уходят к конкурентам из-за того, что руководство компании не выполняет свои посулы, например, не платят обещанный повышенный гонорар за удачную сделку. Другое дело, когда риэлтор решил уйти из компании для того, чтобы открыть свой бизнес. Такого специалиста практически невозможно удержать: один из возможных выходов — повысить его в должности.
Ниши на рынке
«Конечно, оптимально, когда компания работает во всех сегментах рынка недвижимости. Это позволяет ей максимально диверсифицировать свой бизнес и, соответственно, занять устойчивые позиции на рынке. Однако начинающим игрокам я посоветовал бы сконцентрироваться на одном-двух сегментах. Если небольшая компания пытается управлять процессами в нескольких сегментах, то эффективность во всех направлениях, скорее всего, будет незначительной или вовсе нулевой. В результате это может обернуться крахом компании. На мой взгляд, дебютантам лучше начинать работать на рынке жилья среднего класса», — отмечает Сергей Козловский, президент корпорации «Инком-недвижимость».
Создание собственной базы недвижимости
Основными источниками информации для базы данных продавцов являются ответные звонки на расклеенные по городу объявления. Большинство новых агентств начинает создавать свою базу именно так. Техника расклейки предельно проста: от руки (или на компьютере) пишется текст по типу «Семья из двух человек купит (снимет) квартиру в этом доме. Срочно. Без посредников» — и расклеивается по всем подъездам в районе. После этого остается снимать звонки и заносить продавцов в базу данных. Чаще всего «попавшиеся на расклейку» соглашаются оставить свою информацию в агентстве. А вот покупатели «ловятся» уже на рекламу. Для их поиска в газетах размещаются котировки с лучшими позициями из собранных баз данных. Отметим, что недавно в Кирове появились слухи о продаже готовой базы недвижимости. Слухи пока что не подтвердились, возможно, это очередное мошенничество, так как при создании такой базы задействовано обычно большое количество человек и купить «с рук» готовую базу недвижимости практически невозможно. Также в Кирове базы риэлторских агентств чаще всего совпадают.
Реклама и репутация
На начальном возникает еще одна глобальная проблема: ваше агентство недвижимости никто не знает. Это означает, что для создания репутации на рынке вам придется вложить некоторые средства в рекламу. Можно начать с небольших модулей в бесплатных газетах, распространяющихся по почтовым ящикам. Страницы газет так и пестрят разнообразными «зазывами» и перечнями услуг агентств недвижимости, везде мелькают слова «компетентность», «надежность», «опыт», «профессионализм». Довольно часто смех вызывают объявления некоторых рекламодателей. К примеру: к объявлению «выбор продаваемых квартир», хочется добавить «и большая база непродаваемых», или прокомментировать: «Весь спектр работ с недвижимостью» — неверная информация. Агентство чаще всего не продает и покупает недвижимость, оно продает свои услуги. Так что и к составлению рекламных текстов стоит подойти с особенной тщательностью.
И не забывайте, что в бесплатных газетах дают объявления ваши более известные конкуренты, и в куда большем объеме. Выйти из ситуации можно, размещая имиджевую рекламу в профильных и общественно-политических изданиях. Кроме того, ваш брэнд должен привлекать покупателя сначала хотя бы названием. Можно организовать продвижение другими способами: создать сайт в Интернете, рассылать пресс-релизы с новостями компании, публиковать аналитические отчеты, проводить дни открытых дверей. Очень эффективно и «сарафанное радио». Поэтому необходимо, чтобы заявленный уровень подкреплялся качеством услуг, оказываемых клиенту. Если клиенту понравилось качество ваших услуг, он обязательно порекомендует вас знакомым.
Ошибки при создании агентства недвижимости
Об основных ошибках при создании АН рассказал московский консультант Геннадий Метелкин.
1. Откладывание на потом важных, но неприятных дел. Став владельцем бизнеса в недвижимости, вы вскоре почувствуете, что вас «заметает» бумажная «метель». Если вы откладываете свою бумажную работу «на потом», вы накапливаете свою «бумажную задолженность», в конечном итоге вам придется делать все и сразу.
2. Игнорирование потребностей клиента. Если вы смогли привлечь покупателя или продавца недвижимости, вам надо много работать, чтобы его удержать. Обслуживание покупателя должно быть ключевым аспектом вашего бизнеса. Если вы не делаете этого, покупатели сами найдут того, кто сможет предоставить им этот сервис.
3. Некомпетентные работники. Когда вы все-таки берете кого-то на работу, убедитесь, что они хорошо подготовлены и могут грамотно выполнять поставленные перед ними задачи. И помните: довольные работники хорошо работают — старайтесь создать такую атмосферу в коллективе, которая радует работника и мотивирует его.
4. Отсутствие универсальности. По настоящему доходное агентство недвижимости — это многопрофильное агентство. Сегментов недвижимости много, и все они доходны.
5. Плохое месторасположение. Когда вы выбираете место для своего агентства, имейте в виду такие факторы, как поток машин или человекопоток (сколько потенциальных покупателей пройдут мимо вашей фирма утром или в конце рабочего дня, в выходные и пр.) или подъезд/доступность для покупателей.
6. Узкий кругозор. Все начинают заниматься бизнесом, имея определенные понятия и представления о том, как все будет развиваться. Не удивляйтесь, если ваши ожидания и предположения окажутся обманутыми. Поищите такого человека, кто мог бы дать вам совет или обсудить плюсы и минусы ваших идей. Читайте журналы и книги о бизнесе в недвижимости, посетите сайты риэлторских компаний, походите как клиент в разные агентства недвижимости.
7. Неадекватное планирование. Начните с реалистичных, но точно определенных целей, включая сроки выполнения. Обращайтесь к своим целям каждый день и делайте мониторинг прогресса. Меняйте план по ходу, если того требует ситуация.
В статье использованы материалы с сайтов inkom-realty.ru, brokerdom.ru, dom43.ru
