Является ли сдача квартиры в аренду предпринимательской деятельностью? Ответить на этот вопрос достаточно сложно, поскольку законодательство не устанавливает четкие признаки предпринимательской деятельности. Разобраться в проблеме нам помогает Арина Пантелеева, специалист юридического центра «Право»:
— Как сказано в письме ФНС России от 06.07.2004 № 04-3-01/398, сдача в аренду (в наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих понятие «экономическая деятельность».
Поскольку данная точка зрения весьма спорная, в этом же письме упоминается компромиссный вариант: «если у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации значится такой вид экономической деятельности, как «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя».
Итак, ни гражданское, ни налоговое законодательство не дает однозначного ответа на поставленный вопрос. В статье 2 ГК РФ прямо упомянута деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. Считаю, что граждане имеют полную свободу выбора формы налогообложения своих доходов при сдаче жилья в долгосрочную аренду. м«Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса гражданин вправе вести предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с момента госрегистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с ведением деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок.
Согласно разъяснениям Минфина России (письмо от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125) в адрес ФНС России о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
В случае, когда сдача имущества в аренду соответствует указанным признакам предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица и в этом качестве уплачивать налог с доходов.
Вместе с тем на основании статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. В этих условиях передача физическим лицом во временное владение или пользование принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений для проживания другим гражданам не влечет за собой обязанности собственника проходить в установленном законодательством РФ порядке госрегистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.
Итак, действующим законодательством не предусмотрены особые случаи, когда физические лица, сдающие внаем жилье, обязаны зарегистрироваться в налоговых органах по месту жительства в качестве индивидуальных предпринимателей. Они могут это сделать только в добровольном порядке.
