Несмотря на то, что участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве началось задолго до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный Закон), до 01.04.2005 г. данный вид отношений законодательством не регулировался: такой договор не был указан в Гражданском кодексе Российской Федерации, его применение было обусловлено принципом свободы договора, установленным ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В связи с этим отношения между застройщиками и дольщиками строились без четко определенных правом норм, что приводило к большому количеству нарушений прав последних, так как, зачастую, правоустанавливающие документы учитывали интересы только строительных организаций.
Введение в действие Федерального закона N 214-ФЗ позволило обеспечить качественно новый уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 Федерального закона).
Статья 2 вышеназванного закона под объектом долевого строительства понимает жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Вопрос о возможности заключения договора участия в долевом строительстве в отношении нескольких объектов важен в связи с тем, что в соответствии со статьей 17 Федерального закона № 214-ФЗ данный договор подлежит обязательной государственной регистрации, и порой между заявителями и регистрационной службой возникает спор: как должна платиться госпошлина: за договор в целом или за каждый объект отдельно?
В Федеральном законе и в иных нормативных актах объект договора участия в долевом строительстве упоминается в единственном числе, что наводит на мысль о возможности заключения данного договора только в отношении одного объекта. Но с данным выводом согласиться нельзя. Главное основание – это наличие в гражданском праве принципа свободы договора, который позволяет сторонам выбирать или создавать собственную схему договорных отношений (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). Ограничение свободы договора допустимо лишь в порядке исключения и лишь в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).
Принцип свободы договора основан на главной идее правового регулирования отношений гражданского оборота – диспозитивности: субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом. Они могут также приобретать права и возлагать на себя обязанности, не только предусмотренные законом и иными правовыми актами, но и такие права и обязанности, которые ими не предусмотрены, если они не противоречат общим началам и смыслу гражданского законодательства. Никто не вправе диктовать участникам гражданских правоотношений, как осуществлять принадлежащие им права.
Законодательство РФ не содержит запрета на заключение договора участия в долевом строительстве в отношении нескольких объектов, следовательно, такой договор может быть заключен. Главное условие – он должен содержать определение подлежащих передаче конкретных объектов долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
Данная позиция находит свое подтверждение и в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 13.04. . № 03-06-03-04/47, который на вопрос о порядке уплаты госпошлины при регистрации договора участия в долевом строительстве на 16 квартир, указал, что договор участия в долевом строительстве регистрируется как сделка, на основании которой возникает ограничение (обременение) права застройщика на земельный участок, предназначенный для застройки, и возводимый объект с целью возникновения на него залога в силу закона в пользу участников договора долевого строительства.
Эта позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2007 г. по делу № А70-3338/25-2007, который признал необоснованным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам в регистрации договора на приобретение 16 квартир.
Регистрационная служба обосновывала свою позицию тем, что государственной регистрации подлежат права на каждый объекта недвижимости, предметом регистрации не может выступать объект, состоящий из множества объектов, в силу чего регистрация договора, предметом которого является 16 самостоятельных объектов недвижимости, противоречит нормам действующего законодательства.
На что суд ответил: государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. В данном случае речь идет о регистрации не права на объекты недвижимости, а о регистрации договора, в силу чего его регистрация не зависит от того, сколько объектов являются предметом данного контракта.
Следовательно, за регистрацию договора участия в долевом строительстве нескольких объектов физическое лицо должно будет заплатить госпошлину в размере 500 рублей, организация — 7500 рублей, а федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления - 100 рублей.
Елена Мякишева,
юрист Кировского представительства юридической фирмы «Яковлев & партнеры»
