Доходность бизнес-центров по срокам и по окупаемости сопоставима с бизнесом лесопереработки, побочным строительству жилья, а иногда сравнима с вложениями в банк. В начале лихих 90-х каждый выживал как мог. По мере того как предприятия и институты получали право на коммерческую деятельность, появлялись грамотные управленцы, готовые внедрять девелоперского бизнеса в Кирове, стали появляться зачатки специализированных бизнес-площадок. Одним из первых кировских производственников, организовавших сдачу офисных площадей в аренду, был завод «Маяк», на базе опыта этого предприятия появилось первое в городе реконструированное здание формата бизнес-центра. Сегодня это «СТК» Прогресс» общей площадью 6000 кв. м, вмещающее в себя несколько форматов офисов вместимостью как на 2-3 человек – от 30 м, так и на целые филиалы компаний от 100 кв. м. К тому же собственник — владелец офисов на Московской, 4 (1000 кв. м), Октябрьском проспекте, 125 (3000 кв. м). В 2000-х годах к практике предоставления офисов обратились ТЦ «Росинка» и ТЦ «Европейский». Сдавали небольшие офисы верхних этажей площадью 15-20 м, непригодные для торговых площадок, по цене 250 руб. за кв. м. В 2005 году в Кирове появился БЦ «Русь» — один из наиболее удачных девелоперских проектов города. С созданием БЦ «Русь» бизнес Кирова получил дополнительныe 3000 кв. м в формате класса «Б+». В скором времени в юго-западном районе на Воровского, 175 появится перспективный гостинично-офисный бизнес-класс формата «А» общей площадью 30000 кв. м. Заказчиком объекта выступила «Сеть коммерческой недвижимости». Строительство объекта не начато, но запланировано к 2009 году. Пока ищутся инвесторы. Более 30 000 кв. м – гостинично-офисные площадки. По мнению Олега Шаклеина, директора Управляющей компании ООО «Союз», бизнес-центром можно назвать объединение в одном здании нескольких видов бизнеса, нескольких операторов разнообразных услуг, во взаимодействии которых присутствует принцип синергии. Татьяна Алцыбеева, директор ООО «Валькирия», говорит: «Спрос на офисные помещения всегда был, есть и будет по той причине, что бизнес растет и развивается. Увеличение деловой активности региона, наряду с появлением на нашем рынке все большего числа филиалов крупных иногородних компаний, тоже способствует повышению спросу на офисные помещения. Офисные площади востребованы как в бизнес-центрах, так и в обособленных помещениях. Как правило, обратившийся к нам клиент, заинтересованный в аренде офиса, редко оговаривает формат офисных помещений. Для большинства важено территориальное расположение (центр,ЮЗР, без внимания не остаются помещения в р-не Зонального института, «Дружбы», ул. Базовой и ул. Производственной), первый этаж и наличие транспортной доступности, парковки. Существенным критерием отбора остается цена. На мой взгляд, мировая практика создания офисных центров постепенно приходит и в наш город. Опыт показывает, что объединение офисных помещений упрощает организацию и ведение бизнеса. Потому как Управляющая компания БЦ или непосредственно его администрация предоставляет по договору аренды необходимый максимум для комфортной работы: выделенные интернет-линии, обеспечение телефонными точками, клининговые и охранные услуги, организованную парковку. В целом, ставка арендной платы определяется месторасположением офиса, близостью к транспортным магистралям и остановкам общественного транспорта, состоянием внутренней отделки, обеспеченностью телекоммуникационными системами и т.д. Арендная плата за офисные помещения, расположенные в бизнес-центра, выше не более чем на 10% по сравнению с иными офисными помещениями. Думаю, что в городе в дополнение к успешно существующим БЦ «Прогресс», «Русь», появятся и новые. В том, что они найдут своих арендаторов, сомнений не возникает. Я не берусь оценить рентабельность этого бизнеса. Срок окупаемости недвижимости стал больше, чем был несколько лет назад. В связи с ростом цен на строительные материалы, ростом цен на энергоносители, неизбежно увеличение стоимости квадратного метра. Растут и затраты на обслуживание и содержание квадратных метров. А значит, нет и предпосылок для прогнозирования уменьшения стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости. Олег Шаклеин, директор Управляющей компании ООО «Союз», комментирует: Чтобы создать успешный бизнес-центр, отвечающий требованиям потребительского спроса, необходимо учесть несколько факторов. Месторасположение. Проблема строительства БЦ больших форматов в нашем городе обусловлена географическим отсутствием площадок для таких зданий. Поэтому у нас в городе, как правило, идет переформатирование готовых помещений в центре города – фабрик, заводов. Если объект находится в проходимых местах, то целесообразна покупка площадей, что называется, «оптом», где отсчет можно вести от 500 квадратов. Наличие парковки при здании приветствуется. Реконструкция. Девелоперы сегодня называют разные суммы перевода здания в соответствующий формат — от 5-10 тысяч рублей обычно уходит на 1 кв. м. Все зависит от спроса и желаемого результата. Дополнительные средства понадобятся на замену всех сетей здания, перевода объекта в жилое состояние, а в целом общая сумма затрат зависит от престижности здания. Площадь. Бизнес можно создавать и на 50 метрах. Важно обратить внимание на доходность и целесообразность объекта покупки. К примеру, помещение стоимостью 60-70 тыс. за кв. м безусловно будет невыгодно сдавать под офис, целесообразнее его сдать под розничную торговлю. В городе сейчас присутствует большой диапазон цен на продажу офисных помещений: кто-то продает за 25 тыс. руб. кв. метр, другой — за 100 тыс. руб. кв. м — готовый, функционирующий проект со всеми коммуникациями и находящимися там арендаторами. В любом случае, в выборе объекта или площадей для создания БЦ необходим трезвый расчет, технико-экономическое обоснование проекта и наличие бизнес-плана. Посчитайте ваши доходы: проведите расчет полезных метров площади и умножьте это число на квадратный метр арендной ставки офиса. Сложите сумму приобретения и затрат и разделите на ежемесячную арендную ставку — итогом станет количество месяцев, за которые окупится приобретаемый объект. Около пяти лет назад возврата денег от аренды коммерческой недвижимости можно было ожидать через 2-3 года после запуска проекта, сейчас это период увеличился в два раза. Подобный бизнес сегодня в среднем отбивается только через 5 лет. Планирование. Как только вы окончательно решили приобрести объект, самое время задуматься о создании бизнес-плана, который будет отражать окупаемость и целесообразность проекта на первом этапе работы, а также сделать прогноз его развития на 2-3 года вперед, потому как проект заработает в полную силу только через 4-6 месяца с момента покупки и если вы убедили в необходимости покупки после всех произведенных расчетов, вы совершаете сделку купли-продажи данного объекта. На этом же этапе прописывается концепция развития данного бизнес-проекта, при желании на ее реализацию приглашается Управляющая компания. Именно на этом этапе работы закладывается позиционирование БЦ в общем бизнес инфрастуктуре города, ставка арендной платы с учетом месторасположения здания, внутренней отделки наличия всевозможных дополнительных удобств, в том числе присутствие автостоянки. Принцип синергии. Бизнес-центр с широчайшей инфраструктурой позволяет любому арендатору, находящемуся на этой площадке, пользоваться услугами соседних компаний. Говоря об этом применительно к бизнесу, тем самым мы озвучиваем принцип синергии. Это принцип должен проходить «красной нитью» и в процессе отбора арендаторов. Среди наиболее привлекательных арендаторов чаще всего выступают аффилированные группы – финансовые структуры или филиалы федеральных брэндов. Чем крупнее компания, тем серьезнее она относится к своему имиджу и росту, тем легче с ней работать. Аутсорсинг. На мой взгляд, для развития девелоперского бизнеса необходима поддержка аутсорсинговых компаний. Профильные компании по оказанию клининговых и IT-услуг, охранные агентства значительно упрощают работу собственника коммерческого объекта, экономят его время, силы, а порой уменьшают затратную часть по развитию бизнеса. Что касается расходной части этого бизнеса, которая включает в себя оплату электроэнергии и заканчивая услугами Управляющей компании, то она варьируется в диапазоне 20-30% от дохода. Резюмируя и подводя итог, скажу, что для создания перспективной площадки для сдачи в аренду под офисы необходимы концепция развития и грамотный управленец в лице Управляющей компании, которая за короткий срок заставит проект работать. Никита Славянский, директор ООО «СТК» Прогресс» считает: «Для организации бизнес-центра в нашем городе выгоднее использовать готовые помещения. Чаще всего в их число входят производственные площади, которые потом реконструируют в офисные. Строить бизнес-центр, на мой взгляд, невыгодно. Разумнее было бы вложить эти же деньги в строительство жилой недвижимости с последующей ее продажей. При наличии у вас лишних 2-3 млн. руб. вы можете приобрести квартиру на первых этажах, перепрофилировать ее в нежилое помещение и сдавать в аренду. Гораздо больший доход можно получить от аренды торговых помещений. Тому, кто решает вложить деньги в строительство офисного центра, я не советую это делать, потому как такой бизнес не окупается вообще. Экономика создания такой модели бизнеса высчитывается просто. Для примера возьмем цифру 1000 кв. м. Чтобы возвести здание на требуемые 1000 кв. метров нужно вложить в него около 40 млн. руб. (исходя из средней цены за 1 кв. метр жилой недвижимости г. Кирова), затем произвести отделку, затратив на нее не менее 10 млн. рублей. В итоге мы приходим к выводу, что в 1000 кв. м. офисных площадей потенциальный инвестор должен вложить 50 млн. рублей. По опыту создания подобных центров известно, что около 30% общей площади пропадает, полезной арендной площади остается 700 кв. метров. Сдавая квадратный метр по конкурентоспособной для нашего города цене 400 руб. за 1 кв. метр, вы выйдете на доход 280 тыс. руб. в месяц или 3 млн. 360 тыс. руб. в год. Из этой суммы вычитайте расходы на оказание охранных и клининговых услуг, оплату работы дворника, оплату коммунальных услуг. Итак, вложив деньги в строительство офисного центра в нашем городе, вы можете получать 3,3 млн рублей и дополнительно нести бремя расходов на содержание здания. С другой стороны, эти же 50 млн. руб., будучи положенными на депозитный счет в банке под 12% годовых, могли бы приносить доход не менее 6 млн. в год. Видите, гораздо выгоднее вкладывать деньги в другой вид бизнеса или просто положить их банк. Наш бизнес по сдаче в аренду офисных площадей построен по следующему принципу: мы искали старые либо недостроенные здания и за счет экономии средств на подрядах и строительных заказах формировали интересные для ведения бизнеса площадки. Наша компания, являясь собственником, имеет прямое отношение к управлению своим бизнесом. Порой это не совсем удобно, но это позволяет экономить. С этой же точки зрения мы создали на базе нашей компании собственные службы охраны и уборки, услуги которых сопровождают наш договор аренды. «СТК» «Прогресс» вмещает, помимо множества разноплановых компаний, услуги нотариуса, массажного салона, банка, точки общепита. Привлечением компаний с подобными услугами можно сделать этот бизнес рентабельным и привлекательным для потенциальных арендаторов. Привлекательным этот бизнес может стать и с наличием площадки не менее 200 м, где может впоследствии разместиться крупный арендатор – банк или филиал крупной иногородней компании».
