Вчера депутаты Кировской городской Думы вновь обсуждали Концепцию управления муниципальной собственностью. Напомним, этот документ уже не раз в течение года становился предметов споров между представителями власти и бизнеса.
С молотка!
В основу Концепции, принятой 25 апреля 2007 года, легли принципы Федерального Закона № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления». Этот нормативный документ предписывает муниципалитетам избавляться от непрофильного имущества – то есть от всех объектов собственности, не используемых в деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, работников муниципальных предприятий и учреждений. В эту категорию попадает и недвижимость, арендуемая предприятиями малого бизнеса у муниципалитетов, в том числе и та, которая используется для решения социально значимых задач – например, для предоставления населению услуг связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания. То есть практически все строения, кроме административных зданий, больниц, школ и детских садов.
Все «лишнее» имущество муниципальные образования, согласно закону, до 1 января 2009 года должны были либо перепрофилировать (что маловероятно в отношении большей части помещений), либо выставить на приватизацию посредством аукционов и конкурсов. По подсчетам Вятской торгово-промышленной палаты, в Кирове «с молотка» могли пойти 1200 из 1500 объектов, находящихся в муниципальной собственности.
С одной стороны, такое решение избавляло органы власти от бремени ответственности за ненужное им имущество и обеспечивало значительные финансовые вливания в городской бюджет. С другой стороны, интересы малого и среднего бизнеса оказывались абсолютно незащищенными. Одно из условий приватизации – продажа имущества с аукциона – заведомо исключала большую часть небольших фирм и индивидуальных предпринимателей из числа потенциальных покупателей недвижимости. На торгах малый бизнес, который зачастую не обладает свободными денежными активами, просто не смог бы конкурировать с крупными торгово-финансовыми компаниями, претендующими на право владения тем или иным помещением. Даже те предприятия, которые позволили бы себе выкупить свои площади, все равно оказались бы в проигрыше — их развитие резко замедлилось бы вследствие изъятия из оборота крупных сумм. Владельцам бизнеса пришлось бы приостановить инвестиционные проекты и перенаправить средства на выкуп недвижимости. Все это не могло не сказаться на стоимости товаров и услуг для потребителей.
Наихудшая участь при таком развитии событий могла постигнуть тех, кто сейчас работает с минимальной прибылью – эти предприятия, оставшись без крыши над головой, будут вынуждены закрыть свой бизнес либо сократить его масштабы. В первую очередь речь идет о небольших фирмах, ориентированных на местных товаропроизводителей и ведущих бизнес честно – то есть не имеющих сверхприбылей.
О правах и обязанностях
Информация о приватизации большого количества объектов, которую местные власти намеревались осуществить в нынешнем и следующем годах, вызвала волну недовольства и даже паники как в среде мелких предпринимателей, так и в крупных структурах, озабоченных экономическим развитием региона. Законодательное собрание области и ВТПП неоднократно обращались в Государственную Думу, Правительство РФ и Российскую торгово-промышленную палату с предложениями внести в закон изменения, которые защитили бы малый бизнес от потери права аренды. Однако, по мнению депутатов, предлагаемые поправки «не соответствуют концепции Федерального Закона и тенденциям развития гражданского законодательства в области имущественных отношений» (цитата из ответа председателя Комитета по вопросам местного самоуправления Госдумы Владимира Мокрого на запрос президента ВТПП Николая Липатникова).
На многочисленные обращения депутатов и предпринимателей пришлось откликнуться местным властям. В июне администрация города приняла решение приостановить продажу муниципального имущества и изучить ситуацию более тщательно. Экономический анализ показал, что долгосрочные договоры аренды, заключаемые с предоплатой, покроют суммы, которые бюджет недополучит в связи со снятием объектов с приватизации. К рассмотрению этого вопроса депутаты обещали вернуться в конце года.
Тем временем появилась надежда на благополучное разрешение проблемы и на государственном уровне. 24 июля Владимир Путин подписал Федеральный Закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ». Он вступит в силу 1 января 2008 года и заменит ныне действующий закон «О государственной поддержке малого предпринимательства». Один из принципиальных пунктов нового нормативного документа – запрет на продажу имущества, переданного субъектам малого и среднего предпринимательства, а также на переуступку прав на пользование им любым другим субъектам хозяйственной деятельности. Другими словами, малые предприятия, которые арендуют помещения, находящиеся в муниципальной собственности, получают гарантию того, что этот объект не будет продан другой частной компании.
Кроме того, Конституционный суд России, вердикт которого имеет силу закона, рассмотрев 131-й закон, постановил, что продавать муниципальное имущество – это не обязанность, а право органов местного самоуправления.
Недвижимость — неликвидная и неприкосновенная
Вступление в силу нового закона заставило кировские власти пересмотреть городскую Концепцию управления муниципальной собственностью. Отныне приватизация имущества казны допускается исключительно в случае потребности города в финансовых средствах. Кроме того, муниципалитет отказывается от продажи имущества, которое используют субъекты малого и среднего предпринимательства, а также организации, образующие инфраструктуру поддержки таких субъектов.
Каждое решение о приватизации того или иного объекта должно основываться на результатах финансового анализа. В первую очередь на торги будут выставляться неликвидные помещения — то есть такие, которые не приносят дохода в виде арендной платы либо приносят незначительный доход. Депутаты уже высказали предложение составить перечень таких объектов, а также список социально важных объектов, которые могут быть проданы только в самом крайнем случае. По мнению Думы, это сделает имущественную политику города более прозрачной.
Новая редакция Концепции также предусматривает, что при принятии решения муниципалитет будет учитывать и пожелания арендаторов. Здесь возможны несколько вариантов: продажа помещения посредством аукциона, долгосрочная аренда (на 10 лет), простая арена либо выкуп недвижимости без торгов. Последний вариант — пока гипотетический, соответствующий Федеральный Закон только разрабатывается.
Однако до конца 2007 года Кирову придется жить со старой программой. Дело в том, что большая часть расходов, запланированных в бюджете, покрывается именно теми средствами, которые предполагалось получить в результате продажи муниципальной собственности. Поэтому отказываться от аукционов сейчас было бы самоубийством. Впрочем, в этой ситуации радует уже тот факт, что в 2008 году торги можно будет планировать исходя из потребностей бюджета, а не из необходимости распродать имущество к 2009 году.
Пока же муниципальная недвижимость будет продаваться если не по утвержденному плану, то очень близко к нему. Но часть объектов все же снимается с торгов. Буквально вчера городская Дума исключила из плана приватизации здание кинотеатра «Алые паруса» — в связи с тем, что в районе пересечения Октябрьского проспекта и ул. Московской реализуется масштабный план застройки, и целесообразность продажи кинотеатра вызывает много сомнений.
На днях отменены аукционы по двум крупным магазинам. Это «Глобус» на ул. Карла Маркса (бывший «Океан») и «Красногорский» на ул. Профсоюзной (бывший «Азербайджан»). В то же время в перечень объектов, подлежащих приватизации в ближайшее время, добавились два торговых помещения — магазины на ул. Подгорной, 4, и на ул. Воровского, 115/1.
Последние два факта вызвали бурные споры на заседании Думы. Депутат Юрий Исупов, старший вице-президент ВТПП, заявил о двойных стандартах. И действительно, в такой ситуации непонятно, почему одни магазины снимаются с торгов, другие, наоборот, в это же время выставляются на аукцион. Геннадий Плехов объяснил такой подход потребностями бюджета и предложил: если депутаты вычеркнут из расходной части 150 миллионов, город сможет отказаться от продажи магазинов. Тем не менее, однозначного ответа на вопрос о «Глобусе» и «Красногорском» вице-президент ВТПП не получил. Из обсуждения был сделан интересный вывод: может оказаться так, что в городе вообще не останется объектов для продажи. Малый бизнес избежит приватизации в соответствии с Федеральным Законом, а помещения крупных компаний, как выразился Исупов, по определению попадают в категорию «ценных объектов» (то есть приносящих городу доход за счет аренды). Остается неликвидная недвижимость — а найти желающих приобрести ее очень сложно. Некоторые подобные объекты муниципалитет не может продать в течение нескольких месяцев. Решение этой проблемы пока не найдено. Скорее всего, на продажу все-таки будут выставлена часть интересных для потенциальных покупателей объектов, которые предварительно придется вывести как из списка доходных объектов, так и из перечня объектов, имеющих значение для развития малого бизнеса.
Большой ремонт
Еще один вопрос, касающийся муниципальной недвижимости, — капитальный ремонт арендуемых помещений. До сих пор его можно было проводить только силами собственника, то есть муниципалитета. Депутаты гордумы обсудили положение, которое предусматривает еще один вариант: арендатор проводит ремонтные работы самостоятельно, а бюджет возмещает затраченные средства за счет арендной платы. Правда, есть два условия: стоимость работ не может превышать 20% от начисленной арендной платы, а специальная комиссия должна подтвердить необходимость ремонта и вынести решение о возмещении затрат. Ход работ и обоснованность сметы будет контролировать Управление капитального строительства администрации города.
Иным способом отремонтировать все помещения, которые находятся в плачевном состоянии, невозможно. На капитальный ремонт муниципальных объектов в этом году выделено всего 12 млн рублей. Естественно, что на всех их не хватит, а в первую очередь будут ремонтироваться социальные объекты — школы, детские сады, больницы и т.п.
Возник вопрос: возможно ли каким-то образом обязать арендатора сделать капитальный ремонт, если он не видит в этом необходимости? Оказывается, можно. Несмотря на то, что арендуемые помещения не включаются в годовой план капитального ремонта, отказ арендатора от подобных работ может стать причиной для расторжения договора с муниципалитетом.
Еще один вопрос появился у депутатов в связи с темой приватизации имущества: а зачем арендатору вообще делать ремонт, если завтра его помещение могут выставить на торги? Ответа на него нет.
Положение пока не принято. Зато принято решение, что порядок выполнения ремонтных работ арендаторами сначала нужно обсудить с ними самими. После консультаций с бизнес-сообществом схема должна стать более удобной и понятной. А исполнительной власти Дума порекомендовала проработать критерии, по которым будет производиться возмещение затрат.
