Цены на аренду и продажу квартир взаимосвязаны. Осенью прошлого года цены на продажу недвижимости выросли в среднем на 4-5 тыс. рублей за кв. метр, а арендные ставки повысились на 500-1000 рублей. В прогнозах на 2008 год эксперты расходятся во мнениях: одни считают, что августа роста ставок арендной платы не предвидистся, другие ждут подорожания минимум на 20-30%.
Сколько стоит снять квартиру?
Как всегда на рынке, ответ на этот вопрос зависит от того, с какой стороны прилавка смотреть. Снимающим всегда кажется, что дорого. Несмотря на сезонность, которая обычно влияет на рынок аренды, ставки не уменьшаются. В лучшем для квартиросъемщика случае цены могут замедлить рост. Более того, сколь бы высокой ни казалась современная стоимость найма, многие специалисты уверены, что рынок еще будет развиваться.
«В январе-феврале 2008 года повышения спроса на аренду квартир не наблюдалось. До августа цены на рынке аренды будут колебаться незначительно, зато в августе произойдет сезонное увеличение спроса на жилье. Это связано с приездом студентов на место обучения», — сообщает один из менеджеров агентства недвижимости «Город». По мнению экспертов, повышение цен на услуги ЖКХ не повлияло на рост арендных ставок, так как было небольшим, в пределах 300-500 рублей. Кроме того, по словам риэлтора агентства «Мир недвижимости» Эльвиры Алексеевой, сейчас цены на съем жилья по всем районам города пришли к общему значению.
Снять однокомнатную квартиру в Кирове сейчас стоит от 5 до 10 тыс. рублей в месяц. Условия в квартире за 5 тысяч существенно отличаются от комфорта, предложенного за 10. Комнату – от двух, а двухкомнатную квартиру – от 7 до 15 тыс. рублей. Что интересно, трехкомнатные квартиры сдаются по такой же цене. Самыми востребованными площадями являются комнаты и однокомнатные квартиры. Они почти сразу же «вымываются» из фонда предложения.
Цены, конечно же, вызывают объяснимое недовольство арендаторов. Средняя зарплата в Кирове, по данным Кировстата, составляет около 9 тыс. рублей. Когда почти две трети заработка приходится отдавать за плохонькую однокомнатную квартиру — это раздражает.
У собственников – своя логика. Сравнивая стоимость арендную и «продажную» стоимости квартиры, они считают проценты доходности. Возьмем стоимость хорошей однокомнатной квартиры в центре — 2 млн рублей. В банке при вложении такой суммы вам предложат до 13% годовых. Проделав самые простые вычисления, получаем, что такой вклад будет приносить вам в месяц 26 тысяч рублей – сумму, недостижимую при сдаче в аренду «однушки», пусть даже находящейся в выгодной локации. Добавим картине еще несколько деталей. Собственнику сдаваемой квартиры нужно платить квартплату, налоги, периодически делать хотя бы косметический ремонт. Плюс риски – того, что квартиру сожгут, зальют и другие непредвиденные ситуации через запятую. Вообще, сдача в аренду – это, называя вещи своими именами, предпринимательство, т.е. предполагает беготню, бумажные хлопоты, волнения. А в банке – пришел, потратил максимум час на открытие вклада – и можно со спокойной душой уезжать в Испанию на ПМЖ. Так что если подходить к аренде «по уму», то плохонькая однокомнатная квартира на окраине должна сдаваться сегодня примерно за 10-15 тысяч рублей в месяц. Вот такая ситуация.
Почему дорожает?
Вернемся к вопросу о том, почему подорожание пришлось на минувшую осень. Для рынка это нетипично. «Обычно, — говорит Эльвира Алексеева, — рост цен бывает в августе и начале сентября, потом на рынок приходит затишье». В этот раз было иначе: всеобщий рост цен захватил и квартирной рынок аренды.
По мнению экспертов, здесь сложился целый букет причин. Первая и самая очевидная: общий рост цен на все. «Хозяева объясняли свои возросшие аппетиты просто: жизнь дорожает, квартплата растет», — сообщают посредники.
Были и другие факторы. Летом и осенью подорожали стройматериалы, что также отразилось на рынке жилья: цены на продажу квартир повысились на 10-12%.
В агентстве недвижимости «Агент 002» напомнили о том, что именно осенью банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов. Так что многие из тех, кто планировал квартиру приобрести, вдруг обнаружили, что не в состоянии сделать этого. Эти люди направились на рынок аренды, создавая там дополнительный спрос.
Что делать?
А что делать самым бедным из числа снимающих – семьям с доходом ниже среднего, с детьми, студентам? Спорить с арендодателями не имеет смысла: спрос велик, а это значит, что освободившуюся квартиру хозяин без проблем сдаст буквально за несколько часов. Выбор вариантов небольшой: либо снимать квартиру вскладчину и жить в условиях той же коммуналки, либо переезжать на окраины. В Интернете все больше объявлений от тех, кто ищет компаньонов для съема квартиры. Альтернатива – преехать в пригород (Коминтерн, Радужный, Нововятск). Однако тут сложность в том, что Нововятск и Коминтерн уже давно стали практически кировскими спальными районами. Цены на аренду здесь на 1-2 тысячи рублей в месяц ниже, но разницу съемщик потратит только на проезд в автобусах. Реально сэкономить можно, только если забраться достаточно далеко – в Кирово-Чепецке, к примеру, цены примерно вдвое ниже кировских. Но тратить 2 часа в день только на проезд туда и обратно… Уж лучше снять комнату в Кирове за ту же цену.
Сколько стоит аренда жилья в России?
По-прежнему дороже всего стоит снять квартиру в Москве. По данным агентства «Миэль-аренда», в Москве поблизости от конечных станций метро обычные однокомнатные квартиры стоят в среднем 800-1000 долларов. В центре квартиры с хорошим ремонтом — в 1,5-2 раза выше.
По информации городской справочной по недвижимости «Квартирный вопрос» Санкт-Петербурга, однокомнатную квартиру в Северной столице можно снять за 500-600 долларов в месяц, недалеко от центра, с обычным метражом и стандартной планировкой, на расстоянии 2-3 остановок на трамвае от метро.
В Нижнем Новгороде однокомнатная меблированная квартира новой планировки с телефоном и бытовой техникой недалеко от центра обойдется в 15-16 тыс. рублей в месяц. Но в целом ценовой разброс существенный: предложения арендодателей начинаются от 8-10 тыс. рублей за найм однокомнатной квартиры. В Казани разброс цен примерно такой же. В Йошкар-Оле снять «однушку» в центре в зависимости от качества ремонта стоит от 5 до 9 тысяч рублей в месяц, на окраинах, в деревянных домах чаще всего сдаются комнаты – от 1,5 тыс. руб. В Чебоксарах цены существенно выше – за квартиру со средними условиями в центре запросят от 8 тыс. рублей в месяц.
В Иркутске разница в ценах на «однушки» в зависимости от их качества тоже весьма ощутима. Если квартиру на первом этаже при стандартной площади (35 кв. м) без мебели или квартиру гостиничного типа можно найти даже за 6 тыс. рублей, то квартиру новой планировки в центре сдают за 18 тыс. рублей. Во Владивостоке аренда однокомнатной квартиры недалеко от центра стоит 13 тыс. рублей.
В Ростове аренда однокомнатной квартиры во вторичном жилье в кирпичном доме стоит 8-12 тыс. рублей, в панельном — 12-14 тыс. рублей. Дальше от центра цена падает до 10 тысяч. В Краснодаре снять «однушку» в центре в зависимости от качества ремонта стоит от 7 до 16 тысяч рублей в месяц и выше.
Так что Киров – еще не самый дорогой город, дешевле снимать жилье только в Марий Эл, Ульяновске и Ижевске.
«До лета 2008 года цены на рынке аренды будут колебаться незначительно, зато в августе произойдет сезонное увеличение спроса на жилье и скачок цен, рост которых будет продолжаться до конца октября. При этом по окончании ажиотажного периода цены не снизятся. Произойдет ежегодный рост арендных ставок. В 2008 году он составит примерно 15-18% для квартир экономкласса», — комментирует ситуацию заместитель руководителя управления аренды компании «Миэль» Мария Жукова.
Кроме того, она считает, что рост цен на аренду квартир может спровоцировать падение курса доллара, глобальные экономические или политические изменения. Так, например, президентские выборы 2004 года стали причиной оживления рынка аренды.
Как жить дальше?
Порадовать снимающих вряд ли получится: все эксперты сходятся во мнении, что в наступившем году нас ждет дальнейший рост цен, и цифра в 20-30% оказывается еще наиболее умеренной. С 1 января в Кирове в очередной раз повысились тарифы на квартплату и коммунальные платежи. Продолжается общий рост цен на продовольствие и иные товары и услуги. Возобновился рост цен на продажу недвижимости. То есть ни один из объективных факторов удорожания стоимости ставок на съем квартир не исчез. Что касается факторов, способных привести к снижению арендных ставок, то их просто нет.
В статье использованы материалы газет «Взгляд», «Квартира.Дача.Офис».
