Высокие арендные ставки вынуждают многих бизнесменов подумать о покупке коммерческой недвижимости в собственность. Иметь «свои» квадратные метры намного выгоднее, чем брать их в аренду. Однако не у каждого бизнесмена есть «лишние» деньги на такую покупку. Выходов из положения два – бизнес-ипотека или лизинг коммерческой недвижимости.
Коммерческая ипотека
Ипотеки коммерческой недвижимости фактически не существует. Компаниям не разрешается оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Самое существенное отличие связано с отсутствием в одном из положений закона об ипотеке слово «нежилые».
Другим путем
Пока соответствующую поправку в закон не утвердили, объект требуется сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги. В результате нарушается логическая последовательность действий: если вы приобретаете магазин или офис, то вправе получить в банке кредит лишь с того момента, когда к вам перешло право собственности. А обычная ипотечная схема, когда заемщик вносит 30% собственных средств, остальную сумму занимает, расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, с нежилыми помещениями пока не работает.
Таким образом, покупателям и кредиторам приходится искать «лазейки» в законодательстве.
Незаметный прогресс
Банков, официально заявивших коммерческую ипотеку в ряду кредитных продуктов, – единицы, и функционируют они в основном в Подмосковье. Это «Euro Hypo», «Hypo Real Estate», «Сосьете Женераль Восток», «Райффайзенбанк», «Хансабанк» и «Международный московский банк». В Кирове ипотеку коммерческой недвижимости предлагает только Кировская региональная ипотечная корпорация. Кредит «Коммерческая недвижимость» предназначен для людей, которые начинают или развивают свой бизнес. Большим преимуществом кредита является его максимальная сумма – 30 млн руб., что делает возможным приобретение практически любой коммерческой недвижимости в Кирове. Кредит предоставляется физическим лицам под залог приобретаемой коммерческой недвижимости (торговые, производственные, офисные помещения). Процентная ставка: при первоначальном взносе менее 50% – 17%, при первоначальном взносе более 50% – 16,5%.
Для получения кредита в нашем городе необходимо предоставить следующий пакет документов: паспорт заемщика (созаемщика), страховое свидетельство пенсионного страхования, водительское удостоверение, военный билет (для мужчин), свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (ИНН), заверенная копия трудовой книжки, справки о заработной плате по форме 2-НДФЛ, документ об образовании, свидетельство о заключении брака, свидетельства о рождении детей.
От ИП дополнительно запрашиваются свидетельство о внесении записи в Единый госреестр индивидуальных предпринимателей, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности перед бюджетом по налогам и сборам, справка из обслуживающего банка об оборотах по счету за предыдущие 6 месяцев, краткое описание деятельности фирмы и ее положения на рынке, налоговые декларации, кассовые книги, договоры аренды офисов, складов, автотранспорта (при наличии).
Алгоритм получения кредита на коммерческую недвижимость, по словам специалистов Кировской региональной ипотечной корпорации, представляет собой несложную последовательность действий:
1. Консультация у кредитного менеджера.
2. Сбор документов и подача заявки на рассмотрение.
3. После вынесения положительного решения – сбор документов по предмету залога.
4. Подписание предварительного договора купли-продажи, регистрация обременения.
5. Перечисление денег.
6. Подписание договора купли-продажи со сменой залогодателя.
Эксперты отмечают, что скоро покупка офисов по коммерческой ипотеке может стать такой же привлекательной инвестицией, как сейчас — приобретение квартиры. Выгоды коммерческой ипотеки очевидны. Во-первых, деньги на покупку недвижимости не изымаются из оборота компании, и это повышает показатели ее прибыльности. Во-вторых, приобретенная в кредит недвижимость постоянно растет в цене и к моменту полного погашения кредитных выплат рост цены полностью перекроет выплаченные проценты. И, наконец, существует возможность приобретенную недвижимость сдавать в аренду и получать доход.
Что такое лизинг и с чем его подают
Лизинг коммерческой недвижимости — это приобретение арендодателем в собственность указанного арендатором недвижимого имущества и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение с правом последующего выкупа этого имущества. Проще говоря, лизинг – это аренда с последующим правом выкупа. Главный плюс по сравнению с арендой торгового помещения, заключается в том, что по окончании срока лизинга коммерческая недвижимость переходит в собственность предприятия.
— Субъекту предпринимательской деятельности выгоднее лизинг, — говорит директор ООО «Мета-Лизинг» Дмитрий Кайсин, — так как лизинговая сделка подразумевает налоговые льготы по налогу на прибыль и налогу на имущество за счет механизма ускоренной амортизации. К тому же не нужен промежуточный залог. А коммерческая ипотека в России не очень развита. К примеру, в Кирове существует только 2-3 фирмы, занимающиеся лизингом недвижимости. И этого количества достаточно для того, чтобы перекрыть спрос на лизинг коммерческой недвижимости. Пожалуй, место еще для двух фирм есть, но не больше.
Объем сделки в Кирове начинается от 5 млн рублей. Авансовый платеж – от 0% в компании «Мета-Лизинг» и от 15% в «Номос-Лизинге». В нашем городе коммерческую недвижимость в лизинг можно приобрести в сроки от 3 до 7 лет. Увеличение стоимости недвижимости за время действия договора лизинга составляет 7-9% в год. Объектом лизинга коммерческой недвижимости может быть любое недвижимое имущество, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, торговые помещения, здания, сооружения, включая объекты на стадии завершения строительства.
Специалисты компании «Номос-Лизинг» описывают процедуру получения недвижимости в лизинг так. Сначала работник коммерческого отдела лизинговой компании информирует клиента о порядке заключения лизинговой сделки, требованиях к финансовому состоянию лизингополучателя, к объекту недвижимости и передает перечень документов, необходимых для заключения сделки. Лизингополучатель, со своей стороны, подает заявку на предоставление недвижимости в лизинг. При получении письма-запроса, для него рассчитывается предварительный график лизинговых платежей. Он может учитывать сезонность поступления выручки, неравномерность оплаты основного долга, отсрочку по оплате основного долга и т.д., что весьма удобно для клиента. После получения графика лизингополучатель подготавливает пакет документов, необходимый для принятия решения о возможности финансирования лизинговой сделки. Документы включают в себя: юридические и финансовые документы лизингополучателя, документацию по объекту недвижимости, юридические документы продавца.
Затем лизингодатель, лизингополучатель и продавец объекта недвижимости согласуют условия договора купли-продажи. На основании достигнутых договоренностей подготавливается проект договора купли-продажи объекта недвижимости. Далее специалистом коммерческого отдела лизинговой компании подготавливается заключение, на основании которого принимается решение о финансировании представляемого лизингового проекта. После принятия решения лизингодателем о финансировании, подписываются договора купли-продажи объекта недвижимости, договор лизинга и при необходимости другие документы, сопровождающие сделку. Лизингополучатель осуществляет страхование объекта недвижимости в срок, предусмотренный договором лизинга.
Чем хорош лизинг
Преимущества лизинга по сравнению с другими вариантами финансирования озвучивает компания «Мета-Лизинг»:
1. Лизинг позволяет предприятию при минимальных единовременных затратах приобрести недвижимость. При этом нет необходимости при приобретении дорогостоящего имущества собирать собственные средства, которые, как правило, вложены в запасы, готовую продукцию, участвуют в расчетах с дебиторами.
2. Применение в отношении объекта лизинга механизма амортизации с коэффициентом до 3-х позволяет предприятию максимально быстро восстановить через себестоимость инвестиционные затраты.
3. При оформлении лизинговой сделки требования, предъявляемые к заемщику, не такие жесткие, как при обычном кредитовании. Кроме того, вероятность получения в лизинговой компании долгосрочного финансирования намного выше, чем при кредитовании, так как многие банки практически не предоставляют кредитов на срок более 1 года, но при этом лизинговая компания, являющаяся постоянным и надежным заемщиком, без проблем получает долгосрочные кредиты;
4. При заключении договора лизинга значительно снижаются по сравнению с кредитованием требования к гарантийному обеспечению сделки (к примеру, предоставлению залогов). Это связано с тем, что до окончания действия договора предмет лизинга является собственностью лизинговой компании и частично обеспечивает обязательства предприятия перед лизинговой компанией.
Директор кировского филиала компании «Номос-Лизинг» Сергей Счастливцев
— Наш филиал ввел услугу лизинга недвижимости с осени 2006 года. Первая сделка была заключена в сентябре. Сейчас мы проводим более десятка лизинговых сделок в год. В среднем по Кирову заключаются сделки от 2 до 30 млн рублей. Спрос идет на офисные и производственные помещения. Особых проблем с лизингом недвижимости в нашем городе нет. Регистрационная палата относится с пониманием, не создает бюрократических препятствий. Однако мы не всегда можем удовлетворить заявки клиентов, так как часто возникают проблемы с собственностью на землю. Нежилые помещения могут быть приобретены в лизинг только в совокупности с землей, а бывает так, что собственники у земельного участка и здания, расположенного на нем – разные.
Менеджер по работе с контрагентами «Кировской региональной ипотечной корпорации» Наталья Чеблакова:
— Ипотекой коммерческой недвижимости в Кирове занимается только «Кировская региональная ипотечная корпорация». Спрос на коммерческую ипотеку в Кирове есть. С момента введения услуги – с апреля 2007 года – этим ипотечным продуктом воспользовались около двух десятков предпринимателей. В отличие от лизинга, за ипотечный кредит можно погасить за год или за 10 лет. Такой большой срок кредита позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа и не отвлекает денежные средства из оборота.
