Найти хороший склад в Кирове – задача, сопоставимая по сложности с поиском сокровищ капитана Флинта. Сказать, что в городе (да и в области тоже) не хватает качественных складских помещений, значит ничего не сказать.
Наследство социалистического прошлого
Раньше, лет 30 назад, в Кирове проблем со складами не было. Впрочем, это не означает, что и сам сегмент коммерческой недвижимости отсутствовал. Склады тогда назывались «базы», и все горожане активно стремились закупаться продуктами именно на складах – там все продавалось намного дешевле. Базы эти не исчезли и до сих пор и представляют из себя «недоразвитые» складские комплексы, используемые несколькими предприятиями торговли. Таких «ангаров» для хранения продуктов питания, стройматериалов, бытовой химии и различных полезных мелочей много в районе ул. Щорса и Центрального рынка. Более того, кировчане до сих пор посещают эти базы, и в выходные дни около кажого склада выстраивается небольшая очередь. Но для предпринимателя, ищущего склад, этих баз не существует в принципе, так как все они заняты давно и надолго.
Куда идти?
Можно, конечно, искать склад самостоятельно. Чем мы и занялись. Открываем бизнес-справочник с телефонами предприятий. Картина довольно безрадостная: раздела, посвященного складам, в одном из самых популярных справочников не оказалось, а в другом, значительно тоньше предыдущего, раздел «Складские услуги» состоял из шести предприятий. Обзвонив все шесть, мы узнали, что все склады уже заняты, а арендовать неотапливаемый склад можно было от 35 руб./кв.м. в месяц! Правда, находился самый дешевый склад чуть не в Кирово-Чепецке. Итак, самостоятельные поиски склада не увенчались успехом.
Существует и другой путь, и ведет он в риэлторскую контору. Здесь постараются удовлетворить ваши запросы за определенную сумму – чаще всего, не превышающую 10 тыс. рублей. По словам исполнительного директора Вятской инвестиционной консалтиноговой палаты Александра Ласточкина, на сегодняшний день спрос на производственно-складские помещения составляет порядка 22% от общего спроса на коммерческую недвижимость в Кирове. «Наиболее востребованы форматы: от 50 до 200 кв.м. — центре города, отапливаемые, на охраняемой территории; 500-1000 кв.м. — в черте города с удобной транспортной развязкой; от 1500 кв.м. — вблизи Кирова, с ж/д тупиком, авторампой. Склады большей площади пока менее востребованы. В городе насчитываются единицы складских комплексов, способных предоставить площадь более 5000 кв.м. Самый большой склад, на который к нам поступала заявка, – около 10 тыс.кв.м.», — рассказывает эксперт.
Где искать?
«Наибольшая концентрация складских комплексов наблюдается на улицах Базовая, Производственная, Лепсе и Мелькомбинатовском проезде. Историческая застройка города сыграла свою роль, поэтому довольно часто из-за перегруженности этих улиц машине с грузом трудно добраться до склада», — говорит Ласточкин.
Менеджер по недвижимости компании «Сеть коммерческой недвижимости» Сергей Коряков разделяет мнение Ласточкина: «Основная доля складских помещений в Кирове находится в юго-западном районе. Большая их часть — на улицах Базовой и Производственной, в центре города почти нет».
По мнению игроков кировского рынка торговли, предприятию, которое может себе позволить иметь склад, не проблематично нанять машину и отгрузить товар хоть на окраине, хоть в центре города.
Как выбрать?
О нехватке в Кирове складских помещений, особенно специализированных, современных, оснащенных по последнему слову техники, говорится много и часто. Складской сегмент кировского рынка коммерческой недвижимости, как и в Москве, пока что серьезно отстает от своих «собратьев» – торгового и офисного. На рынке аренды и продажи складских помещений спрос постоянно превышает предложение. Дополняют общую панораму хаотичность, с которой строятся склады, и неорганизованность в их управлении. От этого страдает и логистика, нуждающаяся для нормальной работы в четкой схеме, и потребители, до которых товар доходит позже и дороже, чем мог бы.
«Условно, складские комплексы можно разделить на отапливаемые и неотапливаемые. Первые более пригодны для хранения продуктов питания, медикаментов, электроники, а стройматериалы и металлопрокат можно складировать и в «холодных» помещениях, — объясняет Ласточкин. — Также, склады могут быть капитальными – построенными из кирпича и цемента, либо некапитальными – как правило, металлическими».
Можно отметить еще логистические комплексы. В Кирове это единственный тип складов, который не представлен в достаточной мере на рынке предложения коммерческой недвижимости. Складские комплексы у нас недоразвиты, предприятия торговли предпочитают строить склады «под себя», а компаний, оказывающих логистические услуги, в Кирове практически нет. Согласна с этим и Татьяна Алцыбеева, директор риэлторского агентства «Валькирия»: «Хороших складов недостаточно, в перспективе намечается только строительство офисных и торговых центров, но не складских помещений».
Мы попытались узнать, как из создавшейся ситуации выходят предприниматели, торгующие, допустим, в крупных торговых центрах города. По словам Татьяны Самоделкиной, генерального директора ООО «Росинка-Плюс», складских помещений в ТЦ как таковых нет, и арендаторы сами находят склады для своей продукции. Чаще всего, как оказалось, арендаторы хранят продукцию «под прилавком» в торговых залах. В других торговых центрах ситуация похожая. К примеру, в ЦУМе, на первом этаже и во внутреннем дворике склады есть, но там хранится в холодильниках в основном скоропортящаяся продукция. Так же обстоит дело и в продуктовых магазинах – на цокольном этаже, либо отделенный от торгового зала стеной, находится склад. В небольших магазинчиках одежды и обуви товар складируется в отдельных помещениях, либо в части так называемой «бытовки» — места, где продавец переодевается. У крупных производителей склады располагаются на территории предприятия – как у Кировского молочного комбината и БКК. Недавно на кировском рынке появился «магазин-склад» сантехники, что указывает на развитие новых форм коммерческой недвижимости.
Сколько платить?
По информации Вятской инвестиционной консалтинговой палаты, неотапливаемые склады предлагаются в аренду по 80-200 рублей за кв.м., а отапливаемые – 120-300. Арендные ставки зависят от многих факторов: общей площади склада, наличия отопления, удобного подъезда, возможности разгрузки, охраны комплекса, коммуникаций. Сильного различия цен в зависимости от района не наблюдается. Сейчас средняя цена продажи производственно-складского помещения — 17 тыс. рублей за кв.м.
Выгоднее всего, по словам специалистов, складскую недвижимость строить. «На сегодняшний день строительство складов и логистических центров в Кирове – выгодно, так как склад можно построить практически на любом земельном участке, а подводить к нему серьезные коммуникации совсем не обязательно. К тому же затраты на строительство складского помещения – не такие крупные и быстро окупятся», — утверждает Ласточкин.
Доходность в сегменте складской недвижимости по сравнению с другими секторами, по всем прогнозам, будет сохраняться на достаточно высоком уровне. Но следует ли ожидать появления значительного количества проектов строительства складских комплексов? Вероятнее всего, нет. «Основными факторами, влияющими на рост инвестиционной привлекательности рынка складских помещений, являются улучшение инвестиционного климата в Кировской области, стабильный рост производства, развитие сектора розничной торговли и проникновение на рынок крупных компаний, нуждающихся в современных складских комплексах», — рассказывает Сергей Коряков.
Как известно, «сетевикам» пройти в наш город довольно трудно. В прошлом году в Киров пытался пробраться «Седьмой континент», подав заявку на управление одним из магазинов муниципальной собственности, но власти предпочли кировских «управленцев». Из тех, кто сумел пройти, отметим «Эльдорадо», «М.Видео», DOMO, «Евросеть». Вскоре к нам придет еще два продуктовых ритейлера – «Рамстор» и «Вестер». Супермаркет первого появится в ТЦ «Эрмитаж-Плаза», что у завода «Маяк». А место гипермаркета для «Вестера еще не определено, но известно, что федеральная сеть «Вестер» и торговая сеть «Техносила» подписали соглашение о софинансировании строительства четырех торговых центров. ТЦ площадью 35-40 тысяч кв. м. каждый будут построены в Кирове, Ставрополе, Альметьевске и Брянске. С точки зрения логистики, самым перспективным местом возведения складского комплекса являются площади вдоль трассы нововятского направления. Так что на появление логистических комплексов надеяться можно. Но вопрос: построят столичные девелоперы склады «под себя» или сделают общедоступными – остается открытым.
Отслеживая тенденции в соседних регионах, можно сказать, что строительство современных складских комплексов не только необходимо и востребовано, но и неизбежно.
