Рынок торговой недвижимости Кирова также испытывает дефицит площадей и далек от насыщения. Однако качество этого сегмента недвижимости существенно выше, чем офисного.
Торговые центры
Довольно сложно разобраться, к какому классу недвижимости принадлежит тот или иной объект. Даже специалисты-риэлторы и оценщики затрудняются определить категорию торговых центров. Чаще всего в Кирове ТЦ относятся к классам В и С по классификации Московской Гильдии управляющих и девелоперов.
Самыми популярными объектами являются три торговых центра: «Вятка-ЦУМ», «Европейский» и «Росинка».
ЦУМ (7 тыс. кв. м) с 1976 года функционировал в формате центрального универмага. Сейчас это современный торговый центр, в котором можно приобрести не только бытовую технику и химию, но и брендовую одежду, а также клубные товары. По словам Анатолия Идолова, управляющего ООО «Вятка-ЦУМ», места под аренду в торговом центре нет, и 90% арендаторов – бывший коллектив отделов универмага. У «ЦУМа» – устоявшийся имидж крупнейшего торгового центра города.
ТЦ «Европейский» (до 2003 года – «Дом быта») раньше представлял собой серое здание без внешней отделки с магазинами советского типа. После передачи этого объекта муниципальной собственности в доверительное управление в здании был проведен косметический ремонт, пристроены внешние лестницы, привлечены новые арендаторы. На первом этаже появился игровой зал и кафе. Кроме того, ТЦ «Европейский» – многофункциональный комплекс. Здесь же на 4-м и 5-м этажах располагаются офисы.
ТЦ «Росинка» наиболее близок к евростандарту и динамично развивается. В 2004 году у основного здания появился пристрой – «Росинка-Бис», кроме того, некоторая площадь была отдана под развлекательную индустрию: начал работу клуб «Город». «Раньше поток предложений от арендаторов был огромен. Сейчас, с появлением множества ТЦ, он уменьшился. Возникла сложность в хороших арендаторах с интересным товаром, – подчеркивает Татьяна Самоделкина, генеральный директор ООО «Росинка-плюс». – Мы стараемся не сотрудничать с фирмами-однодневками. Во-первых, всегда смотрим на группу товара. Во-вторых, просим эскиз отдела, каким его видит предприниматель. Если отдел будет красивым, будет привлекать покупателей, значит, предприниматель нацелен на долгое сотрудничество, тогда мы заключаем с ним договор».
Известен факт, что торговые точки многих компаний и фирм расположены в нескольких ТЦ сразу. «Арендаторы, которые находятся у нас, имеют в «Европейском» и «Атланте» свои точки. Однако ротация – постоянный и неизбежный процесс. 5-7% – это допустимо. Миграция арендаторов зависит от многих факторов, главным из них является категория товара, его качество. Если товар востребован и имеет своего покупателя, то такой продавец из центрального ТЦ переезжать не будет. Если товар в отношении других товаров менее интересен, то предприниматель вынужден переезжать на периферию, где конкуренция не так велика», – поясняет Татьяна Самоделкина. Василий Гордеев, исполнительный директор ООО «Эколайн-плюс», управляющей компании ТЦ «Европейский», добавляет, что все арендаторы – кировские, по крайней мере, так оформлены в налоговой инспекции. «Проблем с арендой не возникает, – уверенно говорит Василий Гордеев. – Все площади заняты. Если арендаторы и уходят, то только тогда, когда не могут заплатить в положенные сроки».
Кроме этих крупных торговых центров можно отметить гипермаркет «Глобус» на ул. Воровского 135, открывшийся в 2005 году. По оценкам Московской Гильдии управляющих и девелоперов, он подошел бы под категорию «B», но по кировским меркам его смело можно причислить к классу «А».
С приходом на рынок крупных торговых операторов-сетевиков потребность в качественных торговых площадях возросла. Так, первые этажи офисных зданий были перепрофилированы под магазины. К примеру, в здании ОАО «ПКТИ «ТЯЖМАШ» появился супермаркет бытовой техники «Квадрат», в одном из корпусов завода «Искож» на Карла Маркса, 4 – гипермаркет «Технорадо», соседствующий с «Сити-центром».
В качестве центров достаточно высокого качества обслуживания отметить следует «Новинку», «Юбилейный», «Атлант», «Новый универмаг» (расположенный в здании Центральной гостиницы). В общей сложности в Кирове функционирует около 70 торговых центров.
В ближайшие три года планируется ввести еще около 10 торговых центров общей площадью свыше 250 тыс. кв. м. Самые крупные из них – «Хлыновские палаты», «Россия» (на пересечении улиц Воровского и Ульяновской), «Фестиваль» (на ул. Волкова, 5, ЗАО «Вятка-ЦУМ») и ТЦ на Пролетарской, 22.
Магазины
Наиболее привлекательными для торговли являются центральный и юго-западный районы города. Здесь расположены основные торговые артерии: ул. Ленина, Октябрьский пр-т, ул. Воровского. Новая тенденция на рынке торговой недвижимости – перевод жилого фонда в нежилой, перепланировка квартир на первых этажах зданий под магазины. За два последних года появилось множество магазинов различного профиля на Октябрьском проспекте – от ТЦ «Новинка» до ДК 1 Мая, по ул. Воровского – от ЦУМа до молокозавода. Кроме того, развиваются специализированные магазины по продаже стройматериалов (супермаркеты «Спартак», «Мегадом», «Планета» и др.) и автосалоны («Сапсан», «Премиум-лайн», «Престиж-авто», «Гусар» и др.).
Рынки
В Кирове сейчас функционирует 5 рынков. Они имеют площади под крышей, с теплом и водоснабжением, охрану и автостоянку. Среди них рынки, принадлежащие компаниям ООО «Астор» (ул. Екатерины Кочкиной, 3), МУП «Центральный рынок» (ул. Розы Люксембург, 86), МУП «Центральный рынок» (ул. Милицейская, 31), ЗАО Агрокомбинат племзавод «Красногорский» (ул. Щорса, 105), ООО «Авторынок» (ул. Ломоносова, 3). В целом, в связи с принятием закона о розничных рынках, по Кирову создание какой-либо недвижимости для рыночного сегмента не планируется.
Чего не хватает?
Супермаркетов — как продуктовых, так и специализированных — в Кирове достаточно. Правда, можно заметить, что нет супермаркетов одежды — если не считать таковыми магазины сети «Социальный». В Кирове уже совсем скоро откроется ТЦ «Фестиваль» в формате молла — ТЦ в виде невысокого циллиндра. Также заявлен для открытия в 3 декаде 2008 года Jam-молл на ул. Горького. Отметим также нехватку торгово-развлекательных центров.
Советы арендодателям
Правильным решением будет поручить аренду объекта специалистам агентства недвижимости. К тому же на этом можно сэкономить много времени и денег, а также обезопасить себя от проблем оформления документов. Начальник отдела аренды одного из кировских риэлторских агентств утверждает, что грамотные специалисты гарантируют проверку арендодателя по всем параметрам, предусмотренным законодательством. Кроме того, арендодатель также подстраховывает себя на случай недобросовестного отношения арендатора к имуществу. При заключении договора с арендодателем оговариваются те моменты сделки, которые для него важны. В случае пропажи значимого для арендодателя имущества при наличии договора можно подать в суд.
Татьяна Самодекина рассказывает, с какими проблемами на рынке аренды ей приходилось сталкиваться. «С недобросовестными арендаторами мы стараемся расставаться. Раньше очереди в наш ТЦ были огромные. Сейчас, с появлением множества других торговых центров, стало поступать меньше предложений. Возникла сложность в хороших арендаторах, с интересным товаром».
Отметим, многие специалисты рекомендуют продумать концепцию торгового центра, и под нее подбирать арендаторов.
Советы арендаторам
При заключении договора аренды помещения обращайте внимание на следующие моменты:
– передаваемое вам в аренду помещение должно быть описано с максимальной точностью, можно приложить план помещения к договору. В противном случае вы рискуете тем, что договор об аренде помещения в любой момент будет признан незаключенным;
– размер арендной платы должен быть установлен в договоре, иначе он не будет считаться заключенным, обычно в договоре указывается сумма арендной платы и право арендодателя на одностороннее изменение ее. По общему правилу изменение арендной платы возможно не чаще одного раза в год;
– основания досрочного расторжения договора аренды установлены законом в статьях 619, 620 Гражданского кодекса РФ, однако договором аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания расторжения, что может ущемлять интересы арендатора;
– по общему правилу по истечении срока договора аренды арендатор имеет право на преимущественное заключение с ним договора аренды, однако договором такое право может быть исключено. Право на перезаключение договора действует при прочих равных условиях, таким образом, если вы не готовы платить повышенную плату, то договор может быть заключен не с вами;
– по общему правилу, капитальный ремонт помещения производится за счет средств арендодателя, а текущий ремонт – за счет средств арендатора, однако данное правило может быть изменено договором;
– в договоре желательно указать размер арендной платы как без НДС, так и с учетом НДС (выделить НДС). В случае если НДС в составе арендной платы арендодателем не предъявляется арендатору, то об этом желательно указать в договоре.
Напомним также, договор аренды сроком 1 год и более должен регистрироваться в регистрационной палате как сделка с недвижимостью, а договоры на срок менее 1 года такой регистрации не подлежат.
Арендные ставки
Ценовая амплитуда арендных ставок на торговые помещения велика: в ТЦ «Росинка» кв. м обойдется в 900-1400 руб., в зависимости от этажа. В небольших торговых центрах на окраинах города ту же площадь можно арендовать вдвое, а то и второе дешевле.Стоимость 1 кв. м торговых площадей на первичном рынке составит 27-30 тыс. руб. за кв. м, а на вторичном эта цифра достигает 50 тысяч, в зависимости от района.
Эксперты избегают прогнозов о динамике арендных ставок и цены продажи торговых площадей на следующий год, ссылаясь на то, что эти количественные показатели зависят от уровня инфляции, местоположения арендуемых или проданных площадей, появления новых игроков и др.
