Города Поволжья различаются по величине и структуре населения, по возрасту, архитектуре, уровню промышленного и экономического развития, востребованности жилой, торговой, офисной и прочей недвижимости. О проблемах и развитии рынка коммерческой недвижимости городов Приволжского Федерального округа и пойдет речь в этой статье.
Киров и Ижевск: большая пустота
На развитие рынка коммерческой недвижимости, несомненно, оказывает влияние бурный рост предпринимательства и промышленности. Как в Кирове, так и в Ижевске отмечается приток инвестиций и вхождение на региональный рынок российских и зарубежных компаний.
Рынки коммерческой недвижимости Кирова и Ижевска далеки от насыщения. Спрос на аренду офисов и торговых площадей традиционно велик. В Кирове основная часть вторичного рынка офисов – это помещения класса «С» и «D». Кабинеты директоров небольших торговых центров, рынков или начинающих компаний располагаются в подвалах, в помещениях торговых центров, в них также может отсутствовать вентиляция и элементарный набор офисной мебели. Большинство собственников, владеющих офисной недвижимостью класса «С» и «D», предпочитают сдавать ее в аренду, ожидая дальнейшего роста стоимости недвижимости либо надеясь на возможность реконструировать ее в будущем за счет арендаторов или своими силами.
На 2008 и 2009 годы можно спрогнозировать повышение привлекательности для строительства офисных помещений юго-западного района Кирова, при этом доля районов, отдаленных от центра, будет постепенно увеличиваться. Эта тенденция связана с дефицитом земельных участков в центре города, а также с появлением там бизнес-центров. Незначительное количество свободных площадей приведет к росту объемов предварительной аренды, так как доля свободных помещений на рынке в 2006 году сократилась на 5-6%.
Сегодняшний офисный рынок Ижевска также представлен бывшими НИИ, домами советов и пр. Небольшую долю офисных площадей можно увидеть в составе торговых центров, которые расположились на старых производственных площадях. Офисы класса «В» в соответствии с местной классификацией находятся в ТОЦ «Медведь» на улице Пушкинской.
Профессиональных бизнес-центров в городе пока нет, равно как и сформированных деловых районов. В самых неожиданных местах, например, рядом с частной застройкой, огородами и сараями, можно встретить здание банка. Однако ижевские специалисты качают головой – город не нуждается в высококачественных офисных центрах из-за отсутствия спроса на них. В основном востребованы офисы класса «В», которые формируют страховые, юридические компании. Также, отмечают специалисты, спрос есть на небольшие офисные помещения. И, как это часто бывает на региональном рынке, продажа площадей превалирует над арендой.
Качество торговой недвижимости двух городов несколько выше, чем офисной. Самыми популярными объектами Кирова являются четыре торговых центра: Вятка-ЦУМ, «Европейский», «Росинка» и «большой» «Глобус».С приходом на рынок крупных торговых операторов-сетевиков потребность в качественных торговых площадях возросла. Так, первые этажи офисных зданий были перепрофилированы под магазины. К примеру, в здании ОАО «ПКТИ «ТЯЖМАШ» появился супермаркет бытовой техники «Квадрат», в одном из корпусов завода «Искож» на Карла Маркса, 4 – гипермаркет «Технорадо», соседствующий с «Сити-центром». В общей сложности в Кирове функционирует около 70 торговых центров.
В ближайшие три года планируется ввести еще около 10 торговых центров общей площадью свыше 250 тыс. кв. м. Самые крупные из них – «Хлыновские палаты», «Россия» (на пересечении улиц Воровского и Ульяновской), «Фестиваль» (на ул. Волкова, 5, ЗАО «Вятка-ЦУМ») и ТЦ на Пролетарской, 22.
Ведущими торговыми артериями Ижевска являются улицы Ленина, Пушкинская и соседствующие с ними. Здесь в старых универмагах и на первых этажах жилых домов располагаются местные и немногочисленные федеральные операторы. Так, в городе «замечены» «Эльдорадо», «Техносила» и «М-видео». Однако в Ижевске ведется новое строительство торговых центров. Так, ГК «Комос» завершает возведение торгово-развлекательного центра «Петровский». Комплекс общей площадью 49 тыс. кв. м расположится на пересечении улиц Барышникова и Петрова. Этот же девелопер ведет строительство еще одного объекта коммерческой недвижимости – «Немецкий Дом», который появится на ул. Удмуртской, одной из главной улиц города.
А складов как в Кирове, так и в Ижевске, недостаточно. «Складских баз не хватает. Это связано в том числе и с тем, что в нашем регионе пока недостаточно развит сегмент логистики. Складские комплексы не оправдывают вложений, они низкодоходны, поэтому ни девелоперы, ни строительные компании не торопятся приступить к застройке», – освещает проблему Ирина Макарова, руководитель по развитию проектов коммерческой недвижимости ООО «Сеть коммерческой недвижимости». Однако в среднесрочной перспективе отсутствие качественных складских помещений может помешать укрупнению сетей торговых операторов.
Нижний Новгород, Казань, Самара: грядущий кризис
Крупные города Поволжья сегодня либо насыщены торговыми и офисными площадями, либо близки к этой фазе. По оценкам игроков рынка, в Казани, например, сейчас имеется ощутимый избыток офисных и торговых помещений. Падение уровня доходности в этих сегментах толкает одних инвесторов и девелоперов на поиски свободных ниш – складской, гостиничной, развлекательной. Другие решают сосредоточиться на качественной стороне вопроса: усиливают маркетинг, ищут нетрадиционные форматы, пока еще не представленные на рынке. Кризис избытка площадей начинают ощущать и участники рынка Самары и Нижнего Новгорода. Однако инерция «движения» еще не заставила их обратить внимание на складской и гостиничный секторы.
Из всех секторов коммерческой недвижимости наиболее интенсивно в Нижнем Новгороде развиваются торговый и офисный. Первые крупные торговые центры и супермаркеты начали открываться в городе в 2004 году, в ближайшее время рынок ждет появления магазинов новых форматов. Крупные строительные и инвестиционные компании анонсировали на 2007-2009 годах реализацию проектов высококлассных бизнес-центров.
Самарский рынок коммерческой недвижимости эксперты сегодня оценивают как стабильный. По их мнению, это объясняется перенасыщением в его наиболее популярных сегментах — таких, как ритейл. В этих условиях основной потенциал развития рынка реализуется в «качественном» направлении. Вопрос лишь в том, насколько современная Самара способна удовлетворить спрос на качественную коммерческую недвижимость. По мнению аналитиков рынка коммерческой недвижимости, с течением времени будет расти число инорегиональных игроков рынка, рассматривающих Самару в качестве перспективного плацдарма для ведения бизнеса. Сегодня многие федеральные игроки в различных сегментах рынка (банковские и страховые услуги, ритейл, развлекательный бизнес и т. д.) заявили о своем интересе к Самаре. Некоторые из них ориентированы на покупку площадей («Роснедвижимость»), некоторые – на аренду (в основном сети магазинов), другие предпочитают строить помещения для ведения бизнеса самостоятельно (IKEA).
Мощный стимул развитию рынка коммерческой недвижимости Казани дал случившийся пару лет назад 1000-летний юбилей. К знаменательной дате в городе были построены новые торговые центры, гостиницы и т. п. Сейчас по обеспеченности торговыми площадями Казань находится чуть ли не на первом месте среди российских городов.
По информации Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR), к качественным торговым объектам Казани можно отнести 33 ТРК общей площадью около 990 000 кв. м. Большинство экспертов прямо говорят о перенасыщении рынка торговых площадей. Андрей Гируцкий, заместитель гендиректора «Единой арендной системы», подсчитал, что уже в начале 2007 г. в Казани около 0,5 млн кв. м в магазинах и торговых центрах было не востребовано арендаторами.
Сейчас в Казани есть «Рамстор», «Вестер», Obi, «Перекресток», а также местный сетевой гипермаркет «Бахетле». По информации участников рынка, в Татарстан собираются также петербургская «Лента» и британская Castorama. Казань «перегрета» торговыми площадями, Самара и Нижний на пороге этого события. В такой ситуации все более явными будут становиться просчеты владельцев и разработчиков концепции торговых объектов. Некоторые ТЦ могут остаться незаполненными. Единственным выходом станет работа над качеством объектов.
«Сравните сроки окупаемости: в торговой – около 7 лет, в офисной – 6–7 лет, в гостиничной – уже не менее 8 лет. Неудивительно, что рынки торговой и офисной недвижимости развивались активнее», – объясняет Илья Вельдер, заместитель начальника управления проектного финансирования банка «Ак Барс».
В Самаре и Нижнем Новгороде инвесторы еще не столкнулись с кризисом в секторах торговой и офисной недвижимости, он только маячит на горизонте, поэтому гостиничная и складская недвижимости развиваются достаточно медленно.
В статье использованы материалы «Ведомости недвижимости», «Commercial Real estate», «Строительство. Архитектура. Недвижимость».
