Российский рынок недвижимости многим обязан американскому. Даже само слово «риэлтор» имеет американское происхождение. Довольно молодой российский рынок недвижимости, которому не более 20 лет, начинал формироваться тоже под руководством американских профессионалов. Сначала в Россию приехали американские специалисты по оценочной деятельности, затем — риэлторы. Американский опыт сыграл значительную роль в ходе принятия Госдумой первого пакета законов о недвижимости: Россия выбрала американскую ипотечную модель. Логично предположить, что, развиваясь с некоторым отставанием от американского, российский рынок недвижимости в будущем будет в значительной степени походить на сегодняшний американский. Другими словами, чтобы увидеть судьбу наших риэлторов через 70 лет, достаточно посмотреть сегодня на их американских коллег.
С 11 по 16 ноября 2007 года в Лас-Вегасе прошел ежегодный конгресс Национальной ассоциации риэлторов (НАР) США. В состав делегации Российской гильдии риэлторов вошла Юлия Савиных, президент Вятской ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости (ВАПУРН) и генеральный директор корпорации «Инком-недвижимость».
— Юлия Александровна, расскажите о конгрессе. Вы часто бываете на подобных российских мероприятиях, оцените уровень нынешнего.
— Это был всемирный конгресс по недвижимости, посвященный столетию со дня основания Ассоциации риэлторов США. От других он отличается, в первую очередь, масштабами. Проводилось мероприятие в Лас-Вегасе, в конгресс-холле отеля «Venetian». Это один из крупнейших и дорогостоящих отелей мира. И если на всероссийском конгрессе по недвижимости, прошедшем в Петербурге, присутствовали 1600 приглашенных, то здесь участников было 30 тысяч. Приезжали гости со всего мира – в том числе из Китая и Японии. В составе российской делегации было 140 человек, члены Российской гильдии риэлторов (РГР), к нам присоединилась и делегация от Казахстана. В рамках деловой программы американцы попытались представить все свои наиболее масштабные и стратегические инвестиционные проекты, показали, как идет их реализация. Мы познакомились с работой крупнейших риэлторских агентств Лос-Анжелеса, Сан-Франциско, Лас-Вегаса, посетили строительные объекты жилой недвижимости и деловые встречи с руководителями НАРа, Ассоциации риэлторов Лос-Анжелеса, мэрии различных городов. Кроме того, мы присутствовали на выставке и конференции по технологиям строительства.
— Как проходило столь глобальное мероприятие? Участвовала ли ВАПУРН в выставках?
— Сначала прошла конференция, масштабная выставка, а затем состоялась инаугурация Президента НАР и гала-ужин в честь этого события. НАР исполнилось 100 лет, и организаторы решили сделать это событие запоминающимся. Выставочный зал был в пять раз больше, чем московский «Крокус-ЭКСПО» (закрытая экспозиционная площадь трех его павильонов составляет 230 тыс. кв. м, а открытые площадки занимают 106,2 тыс. кв. м). Сами экспозиции не удивили: все очень просто, лаконично, в стиле minimal, также, как на наших кировских выставках. Нет дорогостоящих стендов, как в Москве, где любят не по одному миллиону рублей вкладывать в эксклюзивное оформление, в подсветку. В Америке ставка сделана на человека, который расскажет об услуге, все объяснит и покажет. Мы участвовали в выставке в составе РГР и ездили в основном, в целях обмена опытом.
— Вы начали говорить об обмене опытом, скажите, какой опыт вы вынесли для себя из поездки? Будете ли внедрять опыт американских коллег в нашем городе?
— Уровень работы риэлтора в России еще далек от совершенства. Когда мы обсуждали какие-либо проблемы, американцы отвечали: «у нас это было 70 лет назад». Таким образом, мы посмотрели, каким будет наш рынок недвижимости в будущем. Все будет построено не на «воздухе», а на технологиях работы. Риэлтор, прежде всего, — это человек со специальным образованием. Риэлторской деятельностью в Америке запрещено заниматься, если у нет диплома. Есть заметное разграничение риэлторов на брокеров, или собственников агентства недвижимости, и агентов – его работников. И агент без брокера не может получить вознаграждение. То есть «черных маклеров» в Америке нет. Юридические услуги оказывают юристы, риэлтор не занимается «всем и сразу». Американские риэлторы более персонализированы, чем российские. Поэтому риэлторы нередко изготавливают рекламные листовки, где наряду с перечнем объектов красуется и их собственный портрет. Если кировский рынок недвижимости будет развиваться так же интенсивно, как и сегодня, возможно, в ближайшем будущем мы придем к каким-либо из этих явлений.
Кроме того, если наши американские коллеги продают инвестиционный проект, то у них предоставляются не просто чертежи, но и огромные макеты в «show-room». Дальше клиент может в реальном виде посмотреть проект своей квартиры, вплоть до вариантов отделки и мебели. Все предлагается сразу, так как при покупке квартиры делаются скидки и оформление интерьера выходит на 50-70% дешевле. Все американцы большое значение придают виду из окна. Риэлторы наклеивают на окно распечатанное изображение панорамы, видной из окна в дневном и ночном освещении. Клиент сразу может решить, нравится ему или нет. Словом, все для людей.
Цены среднего жилья от 8 тыс. дол за кв. м. Жилые дома можно приобрести от 700 тыс. до 15-20 млн. долл. Цена в Америке зависит от трех «L» — location, location, location – то есть от расположения штата, города, дома, улицы, инфраструктуры. Если дом находится в хорошем месте, то стоимость его автоматически повышается. Американцы готовы переплатить 2-3 млн долл. только за то, что рядом живет кто-то из знаменитостей.
Еще можно отметить интересное явление, которого пока в России нет, но предпосылки к таковому уже имеются. В крупных городах, чаще всего в столицах штатов, продажа жилья осуществляется через закрытый аукцион. Назначается дата, риэлторы подготавливают свои предложения. Приходят клиенты, пишут, сколько они готовы отдать за эту квартиру, и выбирают самый оптимальный для себя вариант. С разницы между номинальной стоимостью квартиры и количеством денег, отданных клиентом, риэлторы и получают прибыль.
Мы планируем использовать американский опыт для улучшения работы внутри компании и в ВАПУРН. Вскоре мы проведем семинар по результатам поездки. К слову, заключены партнерские соглашения по учебной деятельности в рамках института Высшей школы недвижимости. В течение следующего года мы планируем привлекать к обучению пермских кировских специалистов американских преподавателей.
— Какие выводы вы сделали для себя после поездки?
— Конечно же, это моральное удовлетворение от осознания того, что профессия риэлтора – значимая и востребованная. По популярности она занимает 3 место в Америке. Средний уровень зарплаты риэлтора — от 30 до 120 тыс. долл. в месяц. У них нет рисковых ситуаций, срыва сделок, стабильная зарплата, очень много русских риэлторских организаций. Нашему рынку недвижимости еще только предстоит такое.
О доступном недоступном жилье
— У Америки и России много общего, — говорит Юлия Александровна. — Например, доступное жилье, вернее, его отсутствие. По данным исследования «Обзор 25 статистически значимых территорий НАР», проведенного в октябре 2007 года, отсутствие доступного жилья представляет для большинства американцев значительно большую проблему, нежели безработица, преступность и загрязнение окружающей среды. 32% взрослого населения США считают отсутствие доступного жилья «очень большой проблемой», а еще 16% — «сравнительно большой проблемой». Теперь, когда рынок жилья США падает, подавляющее большинство американцев верят в то, что сейчас хорошее время для приобретения дома. Для этого они чаще берут ипотечные кредиты, и ставки по ним падают. В этом убежден главный экономист НАР Лоуренс Юн. «Ставки по ипотечным кредитам остаются на уровне исторического минимума, — отмечает он. — Если в 1980-е гг. ставки находились на уровне 15%, в начале 1990-х гг. — на уровне 10%, то сейчас они составляют 6,4% и обещают оставаться на этом уровне в течение 2008 г.».
В России ставки тоже падали, снижалась доля первого взноса. Но что дальше? Прекращаются дешевые займы на зарубежных рынках — американские, затем европейские банки озабочены из-за ипотечных кризисов собственной ликвидностью. А российским банкам надо соблюдать озвученные в рекламных программах условия. Ситуация почти безвыходная.
Каждый американец мечтает жить в собственном доме. Ипотечный кризис эту мечту несколько пошатнул, однако участники рынка недвижимости уверены, что его удастся успешно преодолеть. «Важно, чтобы кредиторы, агентства недвижимости и другие участники рынка активно обсуждали уроки, усвоенные из сложившейся ситуации, и нашли правильные методы и средства для продвижения вперед», — отметил на конгрессе НАР председатель совета директоров Fannie Mae Дэниел Мад.
Но и ведущие американские эксперты пока не видят панацеи от продолжающейся болезни рынка. «Сейчас хороший рынок для покупателя, — утверждает президент-элект НАР Ричард Гэйлорд. — В числе наших клиентов я вижу много иностранцев, которые полагают, что у нас более правильная налоговая система». Однако, как показывает мировая практика, делать ставку главным образом на иностранцев могут себе позволить лишь Объединенные Арабские Эмираты.
