Каждый желающий приобрести или продать недвижимость хочет совершить сделку быстро и качественно, однако, на практике это получается не всегда гладко.
Информационная неосведомленность может сыграть с честным продавцом или покупателем недвижимости злую шутку. Известны случаи, когда человек покупает первую попавшуюся газету с объявлениями о купле-продаже, находит самый приемлемый вариант (низкая цена, чистая продажа, престижный район) и, решив, что это именно то, что он искал, договаривается о сделке. Сделка заключается. Документы в этом случае и собирает и проверяет непосредственно сам инициатор сделки.
Конечно, ему известны далеко не все тонкости сделки, поэтому не исключены такие, когда после вступления в силу договора этот добросовестный покупатель оказывается у разбитого корыта, облапошенный квартирными аферистами.
Для того, чтобы избежать такой ситуации, обязательно проконсультируйтесь со знающими людьми, желательно с теми, кто на практике сталкивался с подобными вопросами. Обратитесь за помощью к юристу, который поможет в составлении и проверке документов. Изучите корреспонденцию по недвижимости примерно за пару месяцев. Так вы узнаете, как менялись цены и какие квартиры уже давно «висят» на продаже. Поближе познакомьтесь с потенциальным продавцом недвижимости, возможно, уже при первой встрече ваша интуиция подскажет, стоит ли игра свеч.
Но, занимаясь самостоятельно вопросами недвижимости, вы должны помнить, что ваша самостоятельность может привести не к желаемой сделке, а напрямую к квартирным аферистам. А в лучшем случае этот длительный процесс, требующий уйму времени на сбор документов, их заполнение, поиск надежного нотариуса может слишком затянуться, а выгодная сделка, которую вы так ждали, ради которой потратили время, с легкостью может сорваться.
Конечно, переплачивать за сделку, которую в принципе вы и сами способны совершить, не хочется. В среднем, риэлтор за поиск покупателя, за сбор и оформление документов возьмет с вас 20 тысяч рублей. Но с другой стороны, на 99% вы себя обезопасите.
По мнению многих риэлторов, хороший риэлтор — это еще и хороший психолог. У него существуют свои способы проверки. Изначально завязывается психологический контакт, и даже на этом первом этапе можно понять, с кем имеешь дело. Затем проверяются документы, риэлтор получает информацию непосредственно о самом клиенте: место работы, благосостояние, некоторые медицинские данные и даже последние приобретения.
Главное — довериться профессионалам. А ваше личное время останется только вашим и не будет потрачено на обивание порогов различных инстанций и оформление документов. Помните, статистикой подтверждается, что 95% неудачных сделок (не только мошенничества, но и технических ошибок, которые приводят к потере времени) приходится на те сделки, которые проводятся самостоятельно.
«Черные» риэлторы
После отмены лицензирования риэлтерской деятельности в 2002 году активно растет число операторов рынка недвижимости. Проблемы и юридические «проколы» возникают чаще всего в процессе сотрудничества с малоизвестными и «полуподпольными» фирмами. По статистике, в России каждая двадцатая сделка по недвижимости может быть признана недействительной по причине мошенничества со стороны авантюристов. В Кирове существует 186 риэлтерских агентств, одни работают уже давно, другие только начинают свою деятельность. Как говорится в пословице, "встречают по одежке", и в отношении риэлтерских агентств этот принцип работает безупречно. Внешний вид фирмы, ее местоположение, здание, в котором она находится, внутренняя отделка, персонал могут так или иначе ее характеризовать. Обычно фирма, расположенная на задворках, арендующая крохотное помещение с облезлой краской на стенах не внушает доверия посетителям - потенциальным клиентам. А если в этой фирме Вам начинают рассказывать про свой многолетний опыт и долгое успешное существование, можете быть уверены - Вас хотят обмануть. По всем законам логики, фирма, которая себя уважает, за многолетний опыт работы найдет средства на хорошее помещение в центре города.
По сведениям пресс-службы УВД по Кировской области, как правило, мошенником оказывается продавец, реже — покупатель. Наиболее популярны следующие виды махинаций: незаконное вступление в права наследования квартир, продажа квартир граждан из «группы риска, продажа квартир третьим лицам, аннулирование сделок на основании неправильного оформления документов. Квартирные махинации с выморочным (не имеющим наследников и переходящим в собственность государства) жильем — один из самых популярных видов мошенничества на рынке недвижимости.
На протяжении последних лет ведется работа по выявлению фактов мошенничества в сфере оборота объектов недвижимости (приватизация, купля-продажа, обмен квартир). Сотрудниками службы УБОП проводится операции по выявлению «черных» риэлторов. Объектами внимания «черных» риэлторов становятся лица, злоупотребляющие алкоголем, безработные, имеющие большую коммунальную задолженность. Мошенники входят к ним в доверие, обещая помощь в погашении долгов и приватизации, в последствие они завладевают жильем граждан, производят его продажу в пользу третьих лиц.
Существует также мошенничество, связанное с ценой площади. У квартиры существует две цены — по оценке БТИ и рыночная. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону). А остальная сумма якобы будет передана продавцу с рук на руки после оформления сделки, то есть нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, к тому же уменьшаются комиссионные нотариусу. После подписания договора купли-продажи вам отдадут сумму, указанную в договоре. Ни один суд не признает ваше право на оставшуюся сумму. Риэлтерские агентства постоянно сталкиваются в своей работе с вопросами оформления реальной стоимости квартиры в договорах купли-продажи, поэтому всегда помогут продавцу и покупателю прийти к компромиссу по этому вопросу.
Юристы рассказывают о других способах обмана: продав квартиру, человек не спешит выписываться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю. Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Весь фокус в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно.
Участились случаи продажи квартиры одновременно нескольким людям - так называется продажа «по дубликатам». В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизированных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги и скрывается. Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым ее зарегистрирует в БТИ.
Способов «помочь расстаться с деньгами» в запасе у аферистов хоть отбавляй, приведем примеры тех схем, увидев которые, можно понять сразу, что вы столкнулись с «черными» риэлторами.
1. Продажа базы данных
В рекламных газетах и в интернете часто мелькают такие объявления: «информационная база хозяев без посредников». Позвонившему клиенту предлагается купить (в среднем за 30-100 $) список телефонов арендодателей или продавцов квартир или офисов. Когда покупатель начинает обзванивать их, то понимает, что приобрел «осетрину второй свежести» — 90% вариантов уже продано или сдано.
2. Деньги за показ квартиры
Вы обращаетесь в риэлторскую фирму с просьбой подобрать квартиру, которую хотите снять или купить. Агенты показывают базу данных, в которой имеются потребительские качества жилья, но нет координат владельцев. Когда вы изъявляете желание вариант посмотреть, с вас требуют деньги на услуги сопровождающего (в среднем 150-300 рублей) и залог за возможную попытку договориться с хозяином напрямую. Хорошие агентства никогда так поступать со своим клиентом не будут.
3. Гонорар за сведение с нужным партнером.
Если вы подали объявление о покупке или продаже квартиры, то может позвонить гражданин, называющийся продавцом или покупателем, то есть партнером по сделке, и пригласить вас на просмотр (приходит на показ). При встрече он заявляет, что представляет интересы своего друга (непосредственного хозяина или серьезного покупателя), с которым готов свести вас напрямую за умеренную плату (50-100$). На резонное предложение «расчет после сделки» следует ответ: «Уезжаю в командировку, буду через три месяца». Если человек соглашается, то действительно следует встреча с «другом» (сообщником афериста), просмотр или показ, и после этого «посредник» просит свой гонорар. Когда вы расплачиваетесь, сделка, естественно, сразу срывается. Требовать деньги назад с «друга» бесполезно, ведь брал их не он.
Мошенничества при строительстве недвижимости
Если непорядочные риэлторы, как правило, «греют руки» на купле-продаже недвижимости, то недобросовестные фирмы-застройщики специализируются на продаже либо уже строящегося жилья, либо предлагают участие в перспективном долевом строительстве. С потенциальным собственником жилья составляется договор, где изначально оговариваются все условия, но этот договор таит в себе уйму скрытых лазеек для мошенников, а покупателю эти тонкости дела оказываются неизвестны. По оценкам риэлторов, в 30% случаев у застройщиков нет всех нужных документов. Вот некоторые примеры распространенных ловушек от долевого строительства:
1. Долевое строительство «маскируется» под куплю-продажу товара, который будет создан в будущем (то есть квартир в новостройках). При таких сделках возникают дополнительные затраты: налог на добавленную стоимость (18% от цены квартиры), налог на имущество организации-продавца. В конечном итоге все эти расходы перелагаются на граждан, увеличивая стоимость жилья.
2. Нередко застройщики не хотят оставаться с гражданином-соинвестором один на один, и выстраивается цепочка: деньги вы перечисляете одной фирме, она — другой, дом строит третья и так далее. При такой схеме бывает, что компании, исправно собрав деньги с граждан, нарушают обязательства друг перед другом и расторгают свои договоры (порой это делается намеренно).
Цепочка рвется, и крайним оказывается частный инвестор: фирма, построившая дом, заявляет, что договора с гражданином у нее лично не было, а потому нет и обязанности передавать квартиру.
Разобраться в юридических связях компаний — участников инвестиционного проекта и разглядеть, где возможен подвох, очень непросто. Поэтому, если вас заинтересовали квартиры в таком «навороченном» инвестпроекте, обязательно консультируйтесь с опытным юристом. Включаться в долевое строительство без предварительной правовой экспертизы слишком рискованно.
3. Довольно часто фирмы-застройщики используют такой ход: чтобы снизить издержки, в том числе налоговые, в договоре с гражданином-соинвестором указывается лишь часть реальной стоимости квартиры — скажем, 60%. Остальная плата вносится по иным схемам: например, оформляется как страховые взносы. Заключая такой договор, вы рискуете тем, что в случае его расторжения (например, при затягивании или «замораживании» строительства) сможете вернуть себе лишь сумму, указанную в качестве вклада на строительство, то есть те самые 60%. Остальные деньги можно получить в виде страховой выплаты, только если расторжение договора входит в перечень страховых случаев. Если такого пункта в договоре нет, то вступление в долевое строительство с подобным оформлением платежей чревато потерей части денег. Отдавайте предпочтение договорам, в которых весь ваш вклад официально оформляется именно как взнос на строительство.
При участии в долевом строительстве всегда проверяйте в договоре срок, объект строительства и ответственность сторон.
По статистике УВД по Кировской области, в сфере строительства за последние 10 лет больше всего было выявлено преступлений в 2000 году — 102 преступления. В 2006 поставлено на учет 63 преступления, в другие годы цифры колебались от 34 до 49 преступлений. Установлена общая сумма причиненного материального ущерба по уголовным делам в сфере строительства более 24 млн рублей, возмещено на момент окончания уголовных дел около 11,5 млн рублей, или менее 50%.
Помните, что каждое преступление проще предотвратить, чем потом распутывать последствия махинаций. Поэтому, прежде чем заключить какую-либо сделку, оформить доверенность, или подписать договор, необходимо взвесить все «pro et contra», посоветоваться со знающими людьми, получить ценные рекомендации специалистов.
Удачных вам сделок!
