В существующей ситуации постоянного роста цен на жилье нерадивым собственникам и съемщикам стоит задуматься над своим поведением. Ведь в случае выселения на новую квартиру придется зарабатывать несколько десятков лет. И не каждый может позволить себе взять кредит. Так что домом лучше дорожить. «А почему могут выселить?»– спросите вы. Вот об этом и поговорим.
Перед законом все равны
Если вы думаете, что выселяют из квартир только нанимателей – вы ошибаетесь. Собственника попросить на выход с вещами тоже могут. Закон это позволяет. Правда, выселить из государственного жилья на порядок проще, нежели из собственного. Итак, выселение может быть «хорошим» (с улучшением жилусловий), «плохим» (с уменьшением площади квартиры) и «очень плохим»(без компенсации и предоставления жилплощади).
«Хорошее» выселение
В соответствии со ст. 85 Жилищного кодекса РФ «хорошее» или вынужденное переселение происходит, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в жилом доме проводится капитальный ремонт или реконструкция.
При переселении нанимателю и членам его семьи обязаны предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору соцнайма. Статья 89 Жилищного кодекса РФ определяет критерии «благоустроенности». Благоустроенным считается жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего поселения. В Кирове, особенно на окраинах, нередки случаи, когда жители отказываются покинуть свои дома и предоставить землю для строительства многэтажек. Часто это решается денежной компенсацией со стороны застройщиков. Но в основном, жители «деревенек» с радостью меняют жилплощадь на более благоустроенную. Случается и так, что в доме проживает одна бабушка-пенсионерка, а прописана семья из 6 человек. И в этом случае застройщики обязаны предоставить жилплощадь в расчете на всех – то есть, не менее 3 комнат вместо одной.
Так же, как и при переселении нанимателя из сносимых домов, собственника квартиры переселяют в другое благоустроенное жилье. Но предоставляется выбор – получить денежную или натуральную компенсацию. Если должник выберет деньги, то размер компенсации должен будет соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилья.
Компенсация в натуральной форме предоставляется в виде другого благоустроенного жилого помещения. Для этого с собственником заключается договор мены или иной договор, определяющий переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом.
Под равнозначным понимается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого и с тем же количеством комнат. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых квартир не взимается. Для собственников, стоящих в очереди за квартирой, при переселении существует возможность улучшить жилищные условия без учета даты постановки на жилищный учет.
«Плохое» выселение
Еще одно основание для выселения нанимателя – долги по оплате жилья и услуг ЖКХ.
В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и члены его семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке. Могут предоставить другое жилье – меньшее и менее благоустроенное. То есть, если раньше вы жили в квартире «новой планировки» - могут выселить в двухэтажную полудеревянную «сталинку», а оттуда – прямиком в общежитие.
Каждый должник по квартплате должен знать
Рассказывает юрист ООО «Городская недвижимость» Наталья Фетисова:
1. Просрочка по оплате без уважительных причин не должна составлять более шести месяцев. Не совсем, правда, ясно, что включается в срок, обозначенный законодателем как «более шести месяцев». Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут входить любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась?
2. Выселение за неуплату может быть произведено только на основании судебного решения. Даже если наниматель не платит за квартиру в течение нескольких лет, наймодатель не может его выселить без судебного разбирательства. Суд может дать отсрочку платежа на определенный срок, например, на год.
3. Могут выселить в другую квартиру, размер которой – как при вселении в общежитие. Напомним, что в соответствии со ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
«Все плохо»
В самом тяжелом случае вы просто можете остаться без квартиры. И речь тут не о мошенниках, хот это самый быстрый способ остаться без крыши над головой.
Так, в соответствии со ст. 91 Жилищного кодекса РФ, если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение:
– не по назначению;
– систематически нарушают права и законные интересы соседей;
– бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение,
то наймодатель может выселить на улицу – без предоставления другого жилого помещения.
Сначала наймодатель обязан предупредить провинившихся жильцов о необходимости устранить допущенные нарушения. Если жильцы не отремонтируют разрушенную квартиру или продолжат использовать ее не по назначению (например, устроят в ней притон, склад или офис), или будут продолжать дебоширить, нарушая права и законные интересы своих соседей, – жилплощадь точно потеряют. И взамен ничего не получат. Выселение будет производиться на основании судебного решения.
Также без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Еще одно законное основание для выселения без предоставления другого жилья распространяется на людей, самоуправно занявших жилплощадь. Их попросят освободить помещение в административном порядке по санкции прокурора.
Для собственника
А вот собственника за долги выставить из квартиры нельзя. Законом не предусмотрено такого выселения в качестве штрафных санкций за неуплату жилищно-коммунальных услуг (независимо от длительности просрочки). Это доказывает такой случай. Двое собственников квартиры, проживающих на ул. Северная Набережная, не платили за свет, тепло и воду в течение трех лет. После направления к предупреждений и проведенной беседы граждане внесли долг и остались проживать на «своих кровных» квадратных метрах. Нужно добавить, квартира была выдана им еще в те золотые времена, когда работники заводов получали жилье. А самой максимальной мерой здесь только начисление пени или отключение воды и света. Но и здесь находчивые кировчане проявляют изобретательность: сливают воду из батареи и покупают портативные электроплиты.
Следующий шаг — на такого неплательщика могут подать в суд и на основании судебного решения взыскать долг. Если же должник не захочет выполнить судебное решение в добровольном порядке, его заставят сделать это принудительно с помощью судебных приставов.
При отсутствии у должника денежных средств, достаточных для погашения образовавшейся задолженности, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество, в том числе на заработную плату, пенсию, авто. Судебные приставы устанавливают, каким имуществом обладает должник, описывают его, накладывают арест и в дальнейшем осуществляют его реализацию, выставив на торги.
В статье 293 Гражданского кодекса РФ сказано, что если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить «хулигана» о необходимости устранить нарушения и также назначить соразмерный срок для ремонта поврежденного жилья. Но если собственник, наплевав на эти предупреждения, продолжает вести прежний образ жизни, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Из вырученных средств возмещаются расходы на исполнение судебного решения – организацию и проведение торгов, остальные передаются бывшему хозяину квартиры. На эти средства он может попробовать купить другое жилье – меньшей площади и более дешевое.
Опасная перепланировка
Одним из оснований для выселения гражданина может стать банальная перепланировка, если она проведена без необходимого разрешения и согласований. В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ, если гражданин осуществил незаконную перепланировку, то при невозможности оставить все в новом виде он должен привести квартиру в прежнее состояние. Для этого собственнику квартиры или нанимателю жилого помещения дается определенный разумный срок. Такой срок устанавливает орган, который дает согласие на перепланировку. Если в течение этого времени квартира не будет приведена в прежнее состояние, то как собственника, так и нанимателя могут ожидать совсем не радужные перспективы – судебный процесс. И в отношении собственника квартиры суд может вынести решение о продаже ее с публичных торгов. А вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения отдаются собственнику. В отношении нанимателя квартиры может быть вынесено решение о расторжении договора социального найма с возложением на наймодателя, предоставившего жилье, обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.
И с ипотекой тоже есть проблемы
Прекращение права собственности для собственника также возможно при обращении взыскания на квартиру по обязательствам собственника. Что это значит? Так, например, подписался человек под ипотеку, а в качестве залога оставил свою квартиру. Если он платит по кредиту своевременно и в полном объеме, то бояться нечего. Но если он просрочил внесение платежей по ипотечному кредиту, на который приобретена квартира, то ее могут выставить на продажу. Конкретные условия, при которых должник может лишиться жилплощади, определяются в договоре с банком. Из вырученных денег банк заберет свои деньги и, если что-то останется, вернет бывшему клиенту.
Вывод один: старайтесь не нарушать законов и вовремя платить по счетам, чтобы сохранить жилье!
