В 2002 году эксперты четырех компаний — CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, Jones Lang LaSalle — создали свой независимый исследовательский форум, который помогает арендаторам, девелоперам и собственникам оценивать здание по определенным характеристикам. В мировой практике офисные здания делятся на три категории: А, В и С. Но здесь не все так просто: процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Но даже после этого в большинстве случаев границы между классами остаются размытыми.
Последние исследования рынка офисных помещений в России позволили разработать более простую и точную классификацию офисных зданий, адаптированную к современным рыночным условиям. Согласно этой классификации, офисные здания делятся на категории А+, А, А-, В+, В и С. Новая классификация призвана подразделить офисные помещения на классы в соответствии с их объективными критериями и была разработана с участием специалистов из самых разных сфер, связанных со строительством, управлением, а также обслуживанием офисных зданий. Ее отличие в более структурированных критериях оценки современного качественного здания.
Параметры новой классификации разделены на группы, в каждой группе присутствует набор обязательных и желательных критериев, где отражаются конкретные обязательные требования к офисному помещению. Уже недостаточно набрать любые 16 параметров здания класса А из 20 имеющихся, чтобы соответствовать этому классу. Зданию необходимо соответствовать всему ряду обязательных качеств из каждой группы.
Большинство офисных зданий были построены или реконструированы в 90-х годах XX-го века, когда многие застройщики не имели опыта строительства современных зданий, отвечающих международным стандартам. В данный момент, основная часть вводимых в эксплуатацию офисных зданий значительно превосходит по качеству и техническому оснащению многие уже имеющиеся на рынке. Вследствие этого, одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных.
Заветные критерии
Существует 20 конкретных критериев, которым должно соответствовать здание класса А:
1) высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
2) профессиональное управление зданием;
3) хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
4) система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог;
5) подвесные потолки;
6) высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м;
7) эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
8) трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол (или возможность его установки);
9) современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
10) современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
11) подземная парковка;
12) качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
13) соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м. арендуемой площади здания;
14) фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
15) качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
16) два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
17) допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв. м.;
18) современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
19) кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
20) глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.
Офисные помещения класса А
Эти здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации в них соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса. Офисное здание класса А должно превышать установленный минимум в 16 из 20 вышеприведенных стандартных критериев.
Бизнес-центры класса А+ должны отвечать всем параметрам, приведенным выше.
Бизнес-центры класса А могут уступать классу А+ по нескольким незначительным параметрам. Бизнес-центры класса А- очень близки по качеству классу А, но также могут уступать ему по нескольким незначительным характеристикам.
— В Кирове нет ни одного офисного помещения класса А, — считает Олег Шаклеин, директор одной из крупнейших управляющих компаний коммерческой недвижимости в Кирове. — А если есть, то значит, его построили вчера и я еще пока о нем ничего не знаю...
Офисные помещения класса В
К этой категории, как правило, относятся новые, либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Офисы класса В называют бюджетными офисами, или офисами эконом-класса.
Офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10 из 20 приведенных критериев. Различия между офисами категории В+ и В являются незначительными и заключаются, в основном, в качестве отделки и инженерных систем здания.
— Офисных зданий класса В в Кирове немного, — считает Олег Шаклеин. — К ним относятся современные торгово-офисные центры, например, бизнес-центр «Капитал» на Комсомольской, наш бизнес-центр «Русь», офисные помещения «Прогресс», и вот еще, наверное, можно отнести к классу В с небольшой натяжкой офисные помещения в «Росинке» (башня).
Офисное здание класса С
Офисное здание класса С соответствует менее, чем 8 из 20 приведенных критериев. Выработанные определения могут претерпевать изменения по мере развития рынка и его становления. В основном, к данной категории относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений и прочих зданий, которые были перепрофилированы в офисные здания. Эти здания характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, внешне выглядят непрезентабельно.
— Офисных помещений класса «С» у нас в Кирове больше всего, — говорит специалист. — В основном это полуподвальные помещения, без всякого обслуживания, не всегда переделанные. Это бывшие заводские институты, которые выкупили и теперь просто сдают частным предпринимателям. Никакой управляющей компании здесь нет и в помине: есть просто арендатор, который мало за что отвечает. К этому классу можно отнести офисные помещения «Биотина», «Тяжмаша», «Искожа»...
По мнению российских экспертов, необходимость в такой более подробной классификации продиктована самим рынком. Более требовательное деление офисных помещений на классы призвано помочь сравнительно молодому рынку офисной недвижимости развиваться в соответствии с международными тенденциями. С помощью новой классификации арендаторы могут более профессионально оценить офисное помещение и свои требования к нему, а застройщики – получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития.
