Чтобы что-то построить – нужен кредит, а чтобы взять кредит, нужно что-то построить. Парадокс? Нет, всего лишь реалии рынка загородной недвижимости.
По данным статистики, уровень жизни в стране растет. Появилась уверенность в завтрашнем дне, и уставшие от ожидания люди наконец-то разрешили себе всерьез задуматься о будущем и принимать стратегические решения – заводить семью, рожать детей и строить дома. Вновь становится актуальной такая ценность, как забота о здоровье. И все эти факторы, с учетом устрашающих цен на городские квадратные метры, заставляют многих задуматься о приобретении жилья за городом.
В сфере недвижимости, как, впрочем, и в подавляющем большинстве других областей жизни, Москва идет по пути, пройденному Европой, а провинциальные города – по пути, пройденному столицей. Столкнувшись с дефицитом жилой площади в городах, ухудшающейся экологией и другими проблемами, горожане устремляются в пригород – на лоно природы, чистой воды, свежего воздуха и доступных площадей. Действительно, на те же средства в получасе езды от делового центра можно купить жилье по площади, превышающей городскую квартиру, а кроме того получить участок, гараж и другие блага, о которых в городе мечтать как-то не приходится. Сейчас эта тенденция коснулась и Кирова. При этом цены на жилье в пригородах или за городской чертой пока ниже, чем в городе (хотя и наметилась тенденция к их повышению).
– В 2005 году в связи с бурным развитием ипотеки кировчане стали активно покупать городские квартиры, а спроса на загородную недвижимость практически не было. Но поскольку в Кирове была и остается проблема с вводом нового жилья, то уже в следующем году ситуация стала меняться: начали пользоваться спросом садовые участки и земля в пригороде. В этом году мы почувствовали резкое увеличение спроса на загородную недвижимость сразу же, как только сошел снег, и запросы все еще идут, несмотря на то что сезон уже закончился. Свою роль в этих изменениях сыграли неправдоподобно высокие цены на недвижимость в Кирове. В ближайшие два года рынок ожидает устойчивый спрос на загородную недвижимость, это очевидно, – считает Ирина Наугольных, директор агентства недвижимости «Старый город».
Спрос рождает предложение
– В годы низкого спроса дальше чем на 15 километров от Кирова люди ехать не хотели, – продолжает Ирина Наугольных. - Теперь покупателей не останавливает и расстояние 50 километров. А планы по газификации, которые предполагают охватить район в радиусе 100 км от Кирова, подстегивают интерес потенциальных покупателей.
Земля раскупается практически по всем направлениям от Кирова. Прежде всего это наиболее близкие пригороды: Порошино, Ганино, Коминтерн. Но уже сейчас цены там не сильно отличаются от городских. Проблемы, которые в большей степени волнуют людей при покупке жилья на большем расстоянии от города, – это не столько удаленность, сколько наличие или отсутствие дорог, коммуникаций и транспорта. Особенно сложное в этом отношении котельничское направление.
Земельные участки, расположенные вблизи рекреационных зон, таких, например, как Нижне-Ивкино, интересуют и москвичей. В то же время Людмила Созинова, ведущий специалист ООО «Корпорация недвижимости», не считает, что спрос со стороны жителей других регионов сильно изменит цены на загородную недвижимость в области: «Москвичей интересует прежде всего коммерческая недвижимость в Кирове, от вложений в нее можно быстрее получить прибыль».
Больше всего на рынке загородной недвижимости востребованы земельные участки под строительство. Правда, приобретают их часто не только люди, стремящиеся получить жилье, но и небольшие строительные компании, которые покупают участок, возводят на нем жилье и затем продают его.
– Несмотря на то что спрос велик, дефицита предложения по загородной недвижимости в Кирове пока не наблюдается, – считает Юрий Кузнецов, директор компании «Окимо». – Состоятельные люди уже давно выстроили себе загородное жилье. Сейчас такую недвижимость в основном покупает средний класс, но его численность и финансовые возможности пока невелики. Так что те, кто хотят построиться за городом, пока еще свободно могут купить земельный участок или дом в коттеджном поселке.
Что нам стоит дом построить
Риэлторы отмечают, что люди со средним достатком стремятся приобрести за городом сравнительно недорогое жилье, возможно, уже бывшее в эксплуатации. Но появляется устойчивый спрос и на новостройки.
– В этом году спрос на готовые дома по Кировской области увеличился в 3-4 раза по сравнению с прошлым годом, – говорит Вячеслав Лущиков, директор компании «Домус».
Причем особой популярностью у кировчан в последние годы пользуются деревянные дома, на что есть несколько причин. Во-первых, пока что цены на дерево ниже, чем на другие строительные материалы, а значит, деревянный дом обойдется дешевле, чем кирпичный. Во-вторых, как заверяют производители, этот экологичный материал положительно влияет на здоровье. Ну а в-третьих, горожане, выезжая из кирпичных многоэтажек, предпочитают все-таки жить в деревянном доме.
Юрий Кузнецов горячо отстаивает позиции деревянного домостроения:
– Существует мнение, что деревянный дом – это что-то серое и темное, как покосившиеся избушки. На самом деле многие просто не видели красивых и функциональных домов. Деревянный дом может и должен быть привлекательным и современным во всех отношениях.
Практически все строительные организации отмечают, что появилась и еще одна тенденция. Если два года назад компании только продавали покупателю дом, то сейчас в 80% заказов востребован весь комплекс услуг, включая благоустройство территории, строительство дома и подведение коммуникаций.
Малоэтажное строительство в комплексе
Еще буквально несколько лет назад масштабное малоэтажное строительство казалось невозможным, да и не было, наверное, нужного количества потенциальных покупателей, способных заплатить за такие предложения. Существовала единичная застройка, когда кировские пригороды постепенно обрастали разрозненными коттеджными стройками (а зачастую «долгостроями»), которые почему-то стилистически напоминали традиционные садовые участки с системой застройки «кто в лес, кто по дрова». В этом случае жильцы сталкивались и с проблемой обустройства водопровода, подвода электричества и других сетей.
– Комплексная малоэтажная застройка довольно сильно развивается в соседних областях. У нас это направление пока набирает популярность, но оно очень перспективное. Поскольку, купив землю и построив дом, человек может просто не представлять масштабов вложения сил и денег, которые нужны для обустройства: проведение водопровода, канализации, подключение газа и электричества, часто отсутствуют подъезды к дому с основных трасс. А осознав все это, люди понимают, что вообще-то заниматься этими вопросами должны профессионалы, – считает Сергей Богомолов, генеральный директор компании «Астрим-техстрой».
Сейчас ситуация сдвинулась с мертвой точки за счет появления проектов комплексного малоэтажного строительства. Но проблем, которые препятствуют массовому выходу этого продукта на рынок, еще очень и очень много.
Для подготовки подобных проектов нужны годы. Кроме того, достаточно сложно получить подходящий участок земли. По новому законодательству муниципалитет должен выставлять землю на аукцион уже готовой к строительству, т. е. с подведенными коммуникациями. Но, к сожалению, пока эти механизмы не работают. Поэтому, получив для строительства долгожданный участок земли, необходимо еще вложить огромное количество средств в его благоустройство. Это, конечно, не лучшим способом отражается на скорости строительства и стоимости жилья.
Развивая эту тему, Игорь Кабанов, директор компании «Вайма плюс», обращает внимание на то, почему несмотря на наличие пустующих земель в пригороде Кирова получить участок для постройки коттеджного поселка достаточно сложно.
– В 90-е годы землю в пригороде раздавали частным лицам. И теперь масса хороших участков не застраивается по разным причинам: кто-то придерживает ее для последующей продажи, у кого-то нет элементарно денег или желания строить дом. Землю нельзя отдавать в частные руки или коммерческим структурам. Если государство действительно заинтересовано в обеспечении населения доступным жильем, то участки должны передаваться в руки строительным организациям, причем делать это необходимо на конкурсных началах — не кто больше даст, а кто предложит лучшие условия застройки.
Для того чтобы осилить проект относительно крупного поселка, необходимы значительные средства, изыскать которые на начальном этапе строительства непросто.
– Ни у одной строительной компании не может быть полного объема средств на такое полномасштабное строительство. Это огромные затраты, связанные с арендой и последующим выкупом земли, работы по составлению проектно-сметной документации, работы по прокладке коммуникаций и непосредственно само строительство. Но получить на начальном этапе кредиты для таких проектов практически невозможно. Банки не дают кредиты под залог земли, а государство, которое, по идее, заинтересовано в развитии малоэтажного строительства, не желает выступать гарантом в этой ситуации, – отмечает Игорь Кабанов.
Ситуация здесь напоминает замкнутый круг. Чтобы получить кредит, предоставив в качестве залога участок будущего строительства, необходимо, чтобы земля находилась в собственности. Но изначально строительной организации земля передается в аренду на три года. И только затем, при условии возведения на ней строений, организация имеет право выкупить землю. Получается так: хочешь строить – бери кредит, а чтобы взять кредит, изволь предоставить строения.
Владимир Репняков, первый заместитель председателя правления банка «Хлынов», соглашается с тем, что ситуация действительно сложная.
– Как правило, новой компании на этапе начала строительства нечего предложить банку в качестве залога, кроме земли. Но банки относятся к таким предложениям очень осторожно, поскольку новое законодательство в этой области еще не «обкатано». С другой стороны, банки пока психологически не готовы выдавать такие кредиты. Поэтому наиболее распространенным вариантом работы со строительными организациями является кредитование долевщиков. Когда уже видны первые результаты строительства, банк может аккредитовать компанию, убедившись в ее добросовестности, после чего банк будет направлять туда людей, желающих приобрести жилье, а строители будут направлять своих клиентов в банк, где они смогут взять предипотеку на покупку недвижимости. С другой стороны, банк может инвестировать в собственные проекты, связанные со строительством. Цены на жилье сейчас растут, и это может быть вполне приемлемым дополнением к доходам банка.
Не только строительство
– Пока существуют определенные проблемы у комплексных застройщиков, но они развиваются. И все же индивидуальная и комплексная застройка, как мне кажется, будут идти параллельно, – говорит Людмила Созинова. - Пока предложение удовлетворяет спрос. Но рынок загородного жилья начинает расти, и когда спрос перевесит предложение, это сильно отразится на стоимости земли.
Будут расти не только цены на землю, но и стоимость на наиболее популярные строительные материалы. Уже сейчас стоимость древесины для строительства выросла в полтора раза.
Риэлторы ожидают, что число застройщиков и предложений по загородной недвижимости увеличится. Конечно, новым строительным фирмам поначалу придется нелегко, поскольку хорошая репутация организации и доверие к ней являются ключевыми факторами лояльности клиентов и банков.
Юрий Кузнецов считает, что активное развитие строительства сформирует пространство для развития смежных видов бизнеса.
– Нужно строить дороги, прокладывать коммуникации. Будут востребованы и услуги ландшафтного дизайна. Строящиеся поселки требуют создания своей инфраструктуры, а это и техническое обслуживание домов, коммунальных систем, магазины, кафе, рестораны и детские учреждения – масса направлений, которые будут развиваться.
