У федеральных и муниципальных властей постоянно возникают новые идеи, планы, проекты, связанные с ведением строительных работ. То новая трасса прокладывается, то объект социального значения строится, а то и просто начинает возводиться жилой дом. Все бы ничего, если бы эти работы велись на пустых землях. Но очень часто план нового строительства включает в себя снос уже существующих жилых и нежилых помещений.
В настоящее время проблема расселения жильцов из аварийных и ветхих домов актуальна так же, как и развитие новых городских территорий. Однако если процесс развития новых территорий нам понятен и доступен, то в случае расселения жильцов возникает несколько неразрешимых проблем (нехватка мощностей, электроэнергии, водоснабжения и т.д.).
Главное препятствие для решения данной проблемы — сложный, не отрегулированный в правовом аспекте механизм расселения. К сожалению, городские администрации эту проблему пока не в состоянии решить. На сегодняшний день инвестор оказывается практически незащищенным: затраты в полном объеме не зачитываются, жильцы дома могут сдерживать инвестиционный проект годами.
Проблема расселения жильцов актуальна для всех районов РФ, и для ее решения необходимо разработать механизм зачета затрат инвестора в полном объеме, в соответствии с их рыночной стоимостью. Механизм взаимодействия инвестора и органов власти должен быть четко прописан: что должны делать районные, городские власти, кто оценивает квартиры, кто производит расселение, как проходят юридические и финансовые механизмы.
Городские власти могли бы принимать решение о расселении домов или кварталов, публично заявлять о планах благоустройства тех или иных территорий, привлекать одного крупного инвестора или пул инвесторов, подключать к расселению риэлтеров через тендер, проводить замену инженерных коммуникаций и сетей, благоустройство во дворах — это повышает инвестиционную привлекательность.
Есть две причины, почему ветхие дома, в том числе находящиеся в аварийном состоянии, не расселяются или расселяются не так быстро, как этого хотелось бы. Первая — неудачное расположение дома с точки зрения возврата инвестиций.
Как правило, такие дома плотно заселены, располагаются в окружении производств и других зданий, находящихся в таком же плачевном состоянии. Инвесторам просто не выгодны такие проекты. На должном уровне проблему расселения жильцов таких домов могут решить только городские власти. Уже нежилой дом город может продать инвестору, а полученные деньги потратить на освобождение других аварийных и ветхих домов.
Малоэтажные дома в престижных районах города всегда привлекательны для застройщиков. Помощь от города в этом случае нужна в момент, когда инвестор сталкивается с жильцами, не желающими выезжать из своей квартиры. В этом кроется еще одна причина медленного расселения домов и, следовательно, задержек в реализации проектов. Для решения данной проблемы на сегодняшний день нет законодательной основы.
Ирина Зимина, юрист:
— Людей в жилых домах просто так оставить ни с чем нельзя, поэтому после принятия решения о принудительном изъятии жилых помещений жилого дома, находящихся в частной собственности, жильцам за год до такого расселения высылается предупреждение. Изъятие производится путем выкупа жилого помещения у собственника, причем выкуп части жилого помещения возможен только с согласия его собственника. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления и подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если указанный орган намеревается изъять жилое помещение до истечения года, то он сможет это сделать только с согласия собственника жилого помещения, проще говоря, нужно чем-то убедить собственника в том, что выезжать ему нужно как можно быстрей.
