Последние годы российский ипотечный рынок переживал настоящий шторм. Ставки выросли, льготные программы сокращались, а в некоторых банках размер первоначального взноса достигал 50%. В 2025 году ситуация немного стабилизировалась: весной многие банки снизили ставки на 1–2 процентных пункта, а требования к первоначальному взносу уменьшились на 20–30%. Но стоит ли сейчас бежать за квартирой и чего ожидать в будущем — вопрос актуальный для многих.
Текущая ситуация
Несмотря на некоторое снижение ставок в 2025 году, рынок всё ещё напряжён. Ключевая ставка ЦБ остаётся высокой, а вместе с ней держатся и ипотечные проценты. По данным Банки.ру, на 31 октября средняя ставка по ипотеке на новостройки составила 20,1%. В ноябре 2025 года крупные банки предлагают новостройки обычно от 17,4%, вторичное жильё — около 17,8%.
Объёмы выдачи кредитов сократились резко: в первые две недели 2025 года показатель упал на 78% по сравнению с тем же периодом 2024 года. Ситуацию усугубило ужесточение требований к заемщикам. С 1 июля 2025 года вступили макропруденциальные лимиты для кредитов с высоким риском. О мечтах о кредите с первоначальным взносом до 20% теперь остаётся только думать, а заемщики с долговой нагрузкой выше 50% вообще лишены доступа к ипотеке.
Банки начали строже проверять кредитные истории клиентов. Количество запросов на проверку выросло на 9% за первую половину года. Бесплатно проверить свой кредитный рейтинг можно дважды в год, и это первый шаг к подготовке к ипотеке.
Также изменились условия некоторых льготных программ: ставка по IT-ипотеке выросла с 5% до 6%. Эксперты считают, что изменения будут продолжаться, и для тех, кто планирует взять ипотеку, время может быть ограничено.
«До конца 2025 года стоит оформлять семейную ипотеку, а лучше сразу две, — предупреждает эксперт по недвижимости, генеральный директор агентства «Форте Премиум» Зара Назарян. — С 1 февраля 2026 года условия изменятся: каждая семья сможет оформить только один льготный кредит, оба супруга станут созаемщиками, а привлечь сторонних лиц для льготной ипотеки будет невозможно».
Кроме того, с 2026 года планируется введение плавающей ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей: один ребёнок — ставка 12%, двое — 6%, трое и более — 4%.
Ставки и прогнозы
Снижение ставок идёт медленно. На вторичное жильё проценты варьируются от 17,8% до 22,5%, на новостройки — от 17,4% до 25%. Размер ставки зависит от банка, суммы первоначального взноса, срока и программы.
Ключевая ставка ЦБ сейчас составляет 16,5%. По прогнозам аналитиков SberCIB, к концу года она может снизиться до 16%, а при оптимистичном сценарии — до 15%. Льготные ипотечные программы зависят от государственной политики и могут остаться на прежнем уровне, но число участников сократится.
Эксперты предупреждают: резкого снижения ипотечных ставок ждать не стоит. Серьёзное падение возможно только при значительном снижении ключевой ставки и замедлении инфляции.
Когда брать ипотеку
Лучшее время — снижение ключевой ставки, но если жильё нужно срочно, откладывать решение бессмысленно. Главное — оценивать свои финансовые возможности и комфортность платежей.
Сравнивать предложения банков и учитывать госпрограммы стоит обязательно. Сейчас доступны: семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная и арктическая ипотека, сельская и военная.
Аргументы «за» оформление сейчас : действующие госпрограммы, акции застройщиков, финансовые возможности, фиксация текущей цены жилья и защита от инфляции.
Аргументы «против» : высокие ставки, возможность их снижения в будущем, нестабильный доход, необходимость крупного первоначального взноса, риск превышения платежей.
Ипотека на вторичное жильё обычно дороже, программы господдержки ограничены, а въезд возможен сразу после сделки. Новостройки требуют ожидания завершения строительства, зато банки часто предлагают бонусы и скидки.
«На вторичку ставки пока высокие. Если минимальный взнос и невозможность досрочного погашения — лучше пока снимать квартиру», — советует Зара Назарян.
Ставки постепенно снижаются, требования к заемщикам ужесточились, объёмы выдачи кредитов снизились. Льготные программы сегодня действуют, но их число сократится. Эксперты прогнозируют стабилизацию и снижение ставок в 2026–2027 годах, но стоимость квадратного метра может вырасти.
Воспользоваться льготными ипотеками сейчас можно через программы семейной, IT-, дальневосточной, арктической, сельской и военной ипотеки. Инфляция, по прогнозам ЦБ, будет снижаться, а ключевая ставка к 2027 году вернётся к 7,5–8,5%. Это постепенно приведёт и к снижению ипотечных ставок, пишет источник .
