Рост цен на жилье провоцируют несколько факторов. В том числе — проблемы в сфере строительства, которые год от года остаются нерешенными. И пока население скупает квартиры на стадии фундамента, кировские застройщики только разводят руками. Что же мешает им строить больше доступного жилья и получать оправданно высокие прибыли?
В строительной отрасли происходят значительные изменения, причем одновременно и в больших объемах. В 2006 году вступили в действие новый Градостроительный и Земельный кодексы. С 2005 года прекращено выделение площадок для строительства по предварительному согласованию, а с 2006 года площадки выделяются только через аукцион. Все эти изменения пока никак не могут уложиться в целостную систему, которая обеспечила бы благоприятную среду для развития строительства.
С молотка
Одной из самых значительных перемен стала замена процедуры предоставления площадок по предварительному согласованию на систему аукционов. К сожалению, по отношению к многоэтажному строительству система торгов пока так и не заработала. За два прошедших года было проведено всего два аукциона по выделению земельных участков для многоэтажек, в то время как под малоэтажную застройку за 2007 год было выставлено на торги 14 участков.
По общему мнению строителей, ответственность за неэффективную работу новой системы лежит на Управлении по муниципальной собственности, которое не может должным образом организовать работу по подготовке площадок и последующему проведению аукционов. В частности, аукцион по известному микрорайону «Урванцево» переносили два раза и желающих осваивать эти участки не нашлось. Причина — неграмотно сформированные лоты, которые оказались непосильными даже крупным строительным организациям Кирова.
— Сегодня строители дорабатывают те участки, которые получили 3-5 лет назад, — констатирует Алексей Лопаткин, директор УКС «Авитек», зам. председателя правления Союза строителей Кировской области, депутат кировской городской Думы. — Поэтому из полусотни строительных организаций Кирова порядка 10-15 организаций вынуждены уйти с рынка — им просто не с чем работать.
Без внимания государства осталась и проблема расселения ветхого жилья. Сейчас вся финансовая и организационная сторона вопроса ложится на застройщиков. В городском бюджете для этих целей выделено всего 2 миллиона рублей, и это с учетом всех пригородов Кирова. Особенно осложняет ситуацию то, что на государственном уровне не определен механизм расчета объемов компенсации для собственников. Их требования стремительно возрастают в процессе продажи недвижимости и часто выходят за разумные пределы.
«Золотые» коммуникации
К возросшим объемам строительства оказалась не готова и строительная инфраструктура. В частности, в области отсутствует собственное производство одного из основных строительных материалов — цемента. Предпосылки для решения этого вопроса есть: сейчас в области строятся и кирпичный, и цементный заводы. По мнению строителей, запуск этих предприятий, несомненно, изменит ситуацию к лучшему, правда, ждать придется еще не год и не два.
Свои ресурсы исчерпали и изношенные коммуникации — их мощности сейчас уже не хватает для того, чтобы удовлетворить запросы строителей. Монополисты же, владеющие этими сетями, не торопятся вкладывать в их развитие собственные средства, полностью переложив эту задачу на строителей. Сейчас строительные компании осваивают площадки, на которых еще распространяются прежние правила, а значит, модернизировать инфраструктуру и прокладывать сети строителям приходится за свой счет.
— Непонятно, почему сетевые компании, зачастую частные, стремятся развивать свои мощности, увеличивать активы и объемы продаж за счет инвесторов, — возмущается Алексей Лопаткин. — Кроме того, подобная ситуация складывается со всеми контрольными органами и согласующими организациями — в каждой инстанции со строителей стремятся стрясти максимальное количество денег.
— Пока только компания «Волгателеком» вышла с предложением самостоятельно прокладывать свои коммуникации ко вновь строящимся зданиям, – рассказывает Алексей Шишов, директор ЗАО МЖК «Родина». – У остальных служб, за исключением Кировэнерго, пока даже нет единой тарифной политики по подключениям к их сетям. Если государство действительно ставит своей целью снизить стоимость жилья, то необходимо как можно быстрее определить единую систему тарифов.
По словам Валентина Детюхина, директора компании СТЭН, стоимость инфраструктуры сейчас достигает 10% от итоговой стоимости объекта, эта сумма чрезвычайно высока. Однако ситуация, когда по новым правилам площадка будет попадать к строителям уже полностью укомплектованной, данную проблему только усугубит.
— Раньше мы имели возможность решать вопрос об оптимизации инфраструктуры для конкретного участка. По новым правилам строители будут получать уже «готовый» участок земли, а значит, те, кто будет оснащать этот участок коммуникациями, извлекут из этого максимальную выгоду, что, безусловно, скажется на конечной стоимости участка, – считает Алексей Шишов.
В этом плане показательна ситуация с микрорайоном «Урванцево». Стоимость инженерных коммуникаций там такова, что рентабельность проекта, заявленного как доступное жилье, находится под вопросом, а план застройки микрорайона фактически сорван.
Отличились
По общему мнению строителей, большинство озвученных выше проблем характерно для всех регионов России, но неэффективная работа чиновников и излишняя бюрократизация процедур согласования — это все-таки «изюминка» кировской строительной отрасли. В то же время здесь наблюдаются и определенные положительные тенденции. Конкретных результатов со стороны властей пока нет, но их отношение к этой проблеме начало меняться.
– Внимание к нашей деятельности привлекли нацпроекты, – считает Алексей Лопаткин. Раньше предприятия, работающие в сфере строительства, по сути были не нужны чиновникам. Когда программу «Доступное жилье» заявили приоритетной на федеральном уровне, местные власти уже не могут пускать эти вопросы на самотек и вынуждены обратиться к их решению. Определенные положительные тенденции есть. Вероятность того, что они выльются в конкретные действия, — 50%.
– Кроме того, – подчеркивает Алексей Шишов, – если раньше ресурсы уходили на вторичный рынок жилья, то новые изменения в законах, которые готовятся в Росстрое, должны поменять ситуацию и направить финансовые потоки в сферу нового строительства, что поддержит строителей.
Принимая во внимание частные проблемы, участники строительного рынка предлагают смотреть глубже: в нашей области нет четкого и понятного плана развития строительной отрасли, а также смежных отраслей, таких, как развитие инженерной инфраструктуры. Требуется не только решать конкретные вопросы. По мнению Олега Созинова, назрела проблема формирования единого информационного поля, которое может оптимизировать процессы городского строительства в целом.
– К сожалению, вряд ли функцию по созданию подобной системы сможет взять на себя бизнес-сообщество, – констатирует Олег Созинов, председатель совета директоров «Кировского землеустроительного проектно-изыскательского предприятия». – Задача стратегического планирования, которое свяжет разрозненные сейчас структуры и институты в единую систему, полностью лежит на государственной власти. Только она сможет стать этим связующим звеном. Но совершенно ясно, что Управление муниципальной собственности в том виде, в котором оно сейчас существует, не способно на решение таких задач. Требуются кардинальные структурные изменения.
Определенные надежды на изменение этой ситуации строители возлагают на новую администрацию Георгия Мачехина. Суждено ли сбыться этим надеждам — покажет время.
