«Если ваша квартира находится на первом этаже, не расстраивайтесь – когда-нибудь ее купят под магазин за бешеные деньги», – шутят в народе. При развитии бизнеса в нашем городе уже начинает не хватать офисных и торговых площадей, и приходится использовать под эти нужды жилой фонд. Квартиры на первых этажах метражом от 30 кв. м. уже пользуются спросом – чтобы убедиться в этом, достаточно выехать в центр города и посмотреть на новые строящиеся магазины вдоль Октябрьского пр-та и ул. Воровского. Действительно, Киров – город с многовековой историей и сложившейся архитектурной инфраструктурой, и найти в центре города свободное нежилое помещение или свободный земельный участок под строительство магазина или офиса практически невозможно.
Для того чтобы перевести купленную квартиру в нужную вам категорию коммерческой недвижимости, вам придется посетить около 20 организаций и собрать не менее 50 документов.
Кировские и российские требования
Начнем с того, что перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время в городе Кирове осуществляется на основании Жилищного кодекса РФ (от 29.12 2004 № 188-ФЗ).
Кроме того, перевод квартиры под магазин в настоящее время требует соблюдения Положения «О порядке оформления и принятия решений по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение на территории муниципального образования «Город Киров», принятого Кировской городской думой 25 января 2006 года (№ 49/3).
Согласно Положению, решение о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот принимается в форме распоряжения главы администрации города. На основании данного распоряжения управление учета и распределения жилых помещений направляет или выдает заявителю уведомление о принятом решении по форме, установленной постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 за № 502. О всех сложностях оформления бумаг рассказывают специалисты агентства «Вятюрсервис».
Во-первых, для рассмотрения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое собственник жилого помещения должен обратиться в администрацию города с заявлением на имя главы администрации города Кирова с указанием причин и целей использования этого помещения после его перевода в нежилое и согласия на проведение компенсационных мероприятий (сразу необходимо отметить, что необходимость, форма и объем таких мероприятий определяется Комиссией по переводу жилых помещений в нежилые по согласованию с заинтересованными сторонами). Заявление подается в администрацию г. Кирова по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д. 39, каб. 115. Заявление пишется в свободной форме. Обязательно указать адрес переводимого помещения, адрес заявителя, цель использования помещения после его перевода в нежилое (магазин, офис и т. п.) Данное заявление перенаправляется в Управление учета и распределения жилых помещений администрации города. Управление расположено по адресу: г. Киров, ул. Карла Либкнехта, д. 111, каб. 7.
Туда необходимо представить следующие документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); технический паспорт переводимого помещения (справку БТИ можно получить в МУП БТИ г. Кирова. Адрес: г. Киров, ул. Воровского, 73); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (данная документация готовится специализированными проектными организациями, имеющими лицензию. Например, МУП «Архитектура»); документы, подтверждающие, что физическое лицо, обратившееся с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, обеспечено отдельным благоустроенным жилым помещением (справка из жилищно-эксплуатационной организации по месту жительства заявителя).
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения вы получите в срок до 45 дней. В случае положительного ответа Вам предстоит получить разрешение на строительство (производство строительных работ в помещении, переводимом в нежилой статус) в Управлении архитектуры и градостроительства администрации города Кирова.
Заявление о переводе жилого помещения в нежилое рассматривается Комиссией по переводу жилых помещений в нежилые (далее Комиссия). Комиссия принимает решение рекомендовать главе администрации города принять распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое, либо об отказе в переводе. Основанием для положительного решения являются признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, пригодных для проживания, в том числе:
1) в целях социально-экономического развития и благоустройства города;
2) в целях улучшения жилищных условий граждан, проживающих в жилых помещениях, в частности: если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий; если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или не соответствуют санитарным и техническим нормам; если жилые помещения расположены в строениях нежилого назначения;
3) в целях получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.
При этом необходимо учесть, что перевод жилого помещения в нежилое в здании, представляющем культурную или историческую ценность, допускается только с согласия соответствующего государственного органа по охране памятников.
Не допускается:
1) перевод в нежилое помещение отдельных жилых комнат в квартире;
2) перевод жилого помещения в нежилое в случае, если перевод жилого помещения (жилого дома) в нежилое непосредственно нарушает права и охраняемые законом интересы лиц, проживающих в соседних с переводимым помещениях (например, в том случае, если в переводимом помещении планируется открыть ночную дискотеку, в которой после 23.00 будет играть громкая музыка);
3)перевод в нежилое помещение такого жилого помещения, у которого отсутствует отдельный от общего подъезда вход в помещение или техническая возможность сделать отдельный вход (это ограничение создает невозможность сделать из жилого дома «офисный дом»);
4) размещение в жилых домах (жилых помещениях) промышленных производств.
В случае принятия комиссией положительного решения заявитель информируется о принятом решении и о необходимости разработки проектной документации на реконструкцию жилого помещения под нежилое.
Татьяна Алцыбеева, директор ООО «Валькирия»:
— Определить стоимость перевода квартиры в нежилой фонд достаточно сложно в силу некоторых факторов. В эту сумму входят согласование документов на квартиру в необходимых инстанциях, наем строительной компании с лицензией на выполнение определенных видов работ (в данном случае ремонтные работы по оформлению помещения под его новое назначение: офис, магазин, игровой зал и т. д.), Согласование проделанного ремонта с проектом, сдача в госкомиссию помещения и др. В каждом случае стоимость перевода квартиры в нежилой фонд будет индивидуальной»
Опять же спецорганизация разрабатывает проектную документацию на реконструкцию помещения. Срок выполнения работ – около трех недель. Стоимость проекта с оформлением согласований внешней архитектуры помещения около 20 000 рублей.
После разработки проектная документация должна быть согласована со следующими службами: с ГУ ЦГСЭН , с районными ОГПС, УГПС МЧС Кировской области Для согласования требуется проектная документация и копия технического паспорта помещения. Согласование осуществляется на договорной основе и стоит примерно 7% от стоимости работ по проектно-сметной документации. Также нужно согласовать все с жилищно-эксплуатационной службой или балансодержателем дома и с МРЭО ГИБДД г. Кирова. Адрес: г. Киров, пер. Химический, 2 (требуется проектная документация и выкопировка земельного участка, которая получается в Управлении муниципальными землями г. Кирова); с отделом потребительского рынка администрации города (при переводе жилых помещений для использования под продовольственные магазины или непродовольственные магазины широкого ассортимента).
После согласования проектной документации с вышеуказанными службами она представляется в администрацию соответствующего района города и управление архитектуры и градостроительства администрации города для согласования. В районных администрациях документация представляется районному архитектору. После согласования проектной документации с районным архитектором согласование осуществляется главой соответствующего района г. Кирова. На основании решения Комиссии и согласованной в установленном порядке проектной документации глава администрации города Кирова принимает распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое.
Срок действия решения комиссии и распоряжения главы администрации города Кирова — 1 год. Т. е. в течении 1 года со дня принятия распоряжения главы администрации города Кирова о переводе жилого помещения в нежилое заявитель обязан произвести следующие действия. В месячный срок со дня получения распоряжения получить в управлении архитектуры и градостроительства администрации города разрешение на строительство, а затем произвести строительные работы по реконструкции помещения в соответствии с проектной документацией. Строительные работы должны проводиться организацией или физическим лицом, имеющим соответствующую лицензию. По окончании строительных работ по реконструкции помещения нужно обратиться в администрацию соответствующего района с заявлением о приемке в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта.
И, наконец, регистрация вашего права уже на нежилое помещение. Заключительный этап наиболее простой в процедуре смены статуса квартиры. Регистрацию осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по Кировской области. Срок регистрации нежилого помещения для организации бизнеса единый для физических и юридических лиц – 30 дней.
А к эксплуатации реконструированного нежилого помещения вы можете приступать при условии заключения всех необходимых договоров с коммунальными службами и регистрации изменения категории помещения в учреждении юстиции.
