Интервью с директором управляющей компании ООО «УК Уютный дом» Сергеем Михеевым
19 ноября 2014. О жилищно-коммунальном хозяйстве можно говорить много и долго. Тема эта является неисчерпаемой и скрывает в себе сотни различных проблем и вариантов их решения. Это и споры о том, какая форма управления многоквартирным домом лучше – товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющая компания(УК). Здесь же споры о том, из какого материала лучше делать трубы для отопления, стоит ли менять окна в подъезде или ремонтировать лифт, а быть может пришла пора обновить детскую площадку.
О состоянии современного жилищно-коммунального хозяйства Кирова, перспективах его развития с интернет-порталом «Город Киров.RU» поделился директор управляющей компании ООО «УК Уютный дом» Сергей Михеев.
Сергей Викторович, многие жители Кирова могут заметить, что с жилищно-коммунальным хозяйством города происходит что-то неопределенное: периодическое отключение водо- и теплоснабжения, разрытые котлованы для ремонта труб, причем нередко осенью или зимой; потоки воды на улице, которые иногда затапливают подвалы или подъезды домов. Расскажите, как Вы оцениваете состояние ЖКХ в Кирове на сегодняшний момент?
— Да, действительно, все это мы можем наблюдать в нашем городе. Но я бы не сказал, что состояние ЖКХ в Кирове находится в плохом состоянии. Скорее, здесь подойдет выражение – «в удовлетворительном». Если рассматривать наши городские сети, мы увидим, что все они находятся в изношенном состоянии и требуют ремонта. А это значит, что периодически будут происходить те или иные прорывы, обнаруживать себя дефекты. Это нужно учитывать и относиться с пониманием.
Следить за коммунальными сетями, вовремя их ремонтировать, менять на новые должны их собственники. А собственниками сетей являются ресурсоснабжающие организации (РСО) и городская администрация, которая передала свои сети на обслуживание РСО.
Но почему такая несправедливость: услуги ЖКХ растут, а качество обслуживание не всегда тому соответствует?
— Нужно понимать, что сети имеют свойство изнашиваться. Все, что находится в земле, скрыто от наших глаз. Если бы все было на виду, то и решения принимались своевременно. Конечно, то, что мы визуально видим, устраняем сразу же. Но каждый случай нужно рассматривать индивидуально, ведь причины прорывов, утечек бывают разные. Иногда виной всему становится качество материала, из которого сделаны трубы. Порой, ответственность за тот или иной прорыв лежит на застройщиках, которые неправильно смонтировали теплотрассу или водопровод. Разного рода дефекты на сетях случаются и в новых домах, и в старых.
Есть что сказать? Обсуди на «Город Киров.RU»
Для того, чтобы в холодный период года в дома граждан стабильно поступало тепло, летом проводится опрессовка. Дефектов ежегодно выявляется множество, из-за чего мы каждый раз сталкиваемся с проблемой запуска тепла. К примеру, у меня есть дома в районе Зонального института. В этом году в течение 2-х недель в эти дома подавался теплоноситель с температурой 19 градусов. А мне эту температуру нужно было разделить на горячую воду и отопление, так как на дворе уже стоял октябрь. Но о каком отоплении могла идти речь, если горячую воду по нормативу нужно подавать не ниже 60 градусов? И это при том, что наши тепловые узлы к отопительному сезону были готовы на 100%. Просто к дому не подавался теплоноситель нужного качества, и мы не могли дать его потребителям. Все эту проблему знают, но, тем не менее, она повторяется из года в год.
Как сейчас обстоят дела с кадрами в управляющих компаниях? Достаточно ли в городе квалифицированных рабочих кадров, которые могут заниматься качественным обслуживанием системы ЖКХ?
— Проблема с кадрами сегодня существует. Причин здесь несколько. Одна из них заключается в том, что в Кирове единицы образовательных учреждений готовят специалистов именно в сфере ЖКХ. Если в целом оценивать кадровую систему, то можно увидеть, что многие специалисты, к примеру слесаря, являются, грубо говоря «самоучками». Все они в свое время получили какое-либо среднее специальное образование, и постепенно своим трудом и желанием работать получили тот опыт, который имеют на сегодняшний день.
Что касается аппарата управления, то здесь специалистов готовит Вятский Государственный Университет. В основном это специализация «Промышленное и гражданское строительство» и «Промышленная теплоэнергетика». Отдельных специалистов по услугам сервиса или ЖКХ у нас в Кирове не готовят. Возможность пройти обучение на сервисное управление в сфере ЖКХ есть в Санкт-Петербурге. И стоит заметить, что специалистов, имеющих «корочки» по сервисному обслуживанию, в Кирове единицы.
Выпускники университетов и средних специальных учебных заведений приходят устраиваться на работу в сферу ЖКХ не часто. В основном, устраиваются те ребята, которые уже имеют какой-то опыт за плечами в организации и производстве работ. Нередко приходят те, кто в свое время работал в строительных организациях. Молодые же просят сразу хорошую заработную плату – от 20 тысяч рублей и больше. Но ведь заработок в управляющей компании зависит от самого специалиста. Сегодня нам нужны не просто кадры, которые умеют что-то делать. Нам нужны те, кто может обслуживать современное оборудование, знать автоматику.
Некоторые управляющие компании Кирова не способны оказывать услуги населению в полном объеме, имеют многомиллионную задолженность. Сейчас, к примеру, под угрозой банкротства находится управляющая компания Ленинского района. В чем причины столь плачевного состояния коммунального бизнеса? Кто или что загоняет его в угол?
— В первую очередь, здесь большое влияние имеет платежеспособность населения. Управляющая компания, согласно договоров с ресурсоснабжающими организациями, должна ежемесячно до 15 числа заплатить за поставленный ресурс того или иного дома. Как правило, это происходит из своих оборотных средств. Постепенно эти денежные суммы взимаются с граждан. В случае длительного уклонения от уплаты вопрос решается через суды. Любая управляющая компания может заплатить за 1-2 или даже 10 домов. Но если их порядка 50, а быть может 100, то для всякой управляющей компании будет проблематично погасить задолженность. Особенно, если понимаешь, что вернешь эти деньги с жильцов в лучшем случае в течение 2-3 месяцев. Но ведь еще, как правило, в каждом доме бывают неплательщики, с которых нечего взять. Поэтому судебные листы нередко остаются у Службы судебных приставов без исполнения.
А что касается нормативной базы в сфере ЖКХ? Насколько эффективно существующее законодательство?
— Конечно, везде есть свои «пробелы». Нормативная база требует доработки. Мы, руководители управляющих компаний, периодически встречаемся и обсуждаем те «минусы», которые есть в законодательстве и которые на региональном уровне нам хотелось бы исправить для создания удобных условий жизни граждан. К примеру, мы добились того, что с 2015 года снова перешли к начислению отопления на 8-и месячный период. То есть по факту: есть отопление – жильцы платят, нет отопления – не платят. 12-месячное начисление платы за отопление было введено с осени 2012 года. Но, как показывает практика, 99% жильцов домов, которые находятся у нас на обслуживании и в управлении, готовы вернуться к прежнему начислению за фактическое потребление. Конечно, в зимний период, а это 2-3 месяца, оплата по квитанции будет максимальной. Зато осенью и весной по минимуму, а летом вообще нет начислений. Это еще и удобно в том плане, что летом проводится много общестроительных работ: ремонт кровли, фасада, отмостки, замена труб, ремонт подъездов и так далее. Данные виды работ выполняются после утверждения их на общих собраниях и предъявляются собственникам отдельной строкой в квитанции, поэтому, когда летом нет начислений за отопление, это не так ощутимо для жильцов.
Что касается денег, которые платит население. То и дело среди горожан можно услышать разговоры, что ежемесячную плату за содержание и ремонт жители того или иного дома вносят регулярно, а ремонт крыши, подъезда, двора или устройство детской площадки не видят. А в скором времени актуальным станет вопрос с расчисткой дворов от снега. Поэтому задаются вопросом: «Где наши деньги?». Как, по вашему мнению, вопрос обоснованный? И что бы Вы на него ответили? Каким-то образом управляющая компания должна отчитываться о средствах собственников квартир?
— По закону на общем собрании жильцов мы обязаны раз в год отчитываться перед собственниками о проделанной работе и делать планы на следующий год. Информация о проделанной нами работе вывешивается на официальном сайте. Что касается вопроса: «Куда уходят наши деньги?», то здесь все зависит от политики ценообразования принятой в управляющей компании. У нас все прозрачно. Отдельной строкой в квитанции жильцы видят, за что они платят. Понятно, что мы должны выполнять минимальный перечень работ, который законодательно утвержден. И устанавливаем тарифы из этого расчета. Но мы делаем его минимальным, а все разовые услуги, будь то чистка двора, чистка кровли или промывка теплообменников, мы предъявляем на оплату по факту. То есть мы устанавливаем тариф и объясняем жильцам, что он минимальный, а все работы будут оплачиваться по факту.
Но другое дело, когда мы говорим о бывших муниципальных управляющих компаниях, в которых утвержден единый тариф на региональном уровне. И в этот тариф входят все услуги сразу. В таком случае, конечно, жильцы будут интересоваться, на что компания потратила деньги.
С 2015 года нас заставят платить за капитальный ремонт дома. Сколько мы будем платить за капремонт? Кто будет устанавливать очередность и сроки?
— Плата за капитальный ремонт вводится с декабря 2014 года и первые платежки придут в январе 2015 года. В 2014 году плата установлена в размере 6 рублей 70 копеек с 1 квадратного метра, с 2015 года — 7 рублей 10 копеек, а в 2016 году — 7 рублей 50 копеек. До 29 сентября все собственники должны были определиться со способом формирования фонда капитального ремонта по своему дому и предоставить документы (в случае если ТСЖ открывает спецсчет) в Государстенную жилищную инспекцию. У нас большинство домов, где способ управления выбран ТСЖ, на общем собрании приняло решение о формировании фонда на своем спецсчете. В отношении тех домов, где нет ТСЖ, было принято решение открыть свой спецсчет у регионального оператора — в Фонде капитального ремонта. Кроме того, есть дома, которые не смогли набрать определенное количество голосов. Они попали в Фонд автоматически. Каким образом будет осуществляться дальше процедура капитального ремонта, пока до конца не ясно.
Нормативная база по капитальному ремонту еще не является завершенной, в нее будут внесены изменения. К тому же пока не ясно, как и кем будут производиться начисления. Фонд капитального развития сегодня собирает информацию по всем многоквартирным домам и собственникам. Как известно, плата за капитальный ремонт — это отдельная коммунальная услуга. Соответственно, если это коммунальная услуга, то есть лица, которые имеют льготы на ее предоставление. Каким образом будет собираться информация по льготникам, сложно сказать.
Сроки проведения капитального ремонта в домах уже утверждены. Они указаны в региональной программе, куда попали все дома Кировской области. Программа рассчитана до 2043 года. Для формирования данной программы запрашивалась информация по всем домам в управляющих компаниях, где указывались все технические характеристики и объем работ, который необходимо сделать на доме. Новые дома попали в список ремонтируемых в 2037 году и позже.
Но здесь нужно сказать, что дома с формой управления ТСЖ и открывшие свой спецсчет, могут быть отремонтированы раньше, не в те сроки, которые указаны в Программе. Когда открыт спецсчет ТСЖ, собственники сами принимают решение, когда им производить капитальный ремонт того или иного общедомового имущества. Они же выберут подрядчика, сами будут контролировать и принимать работу. Если же дом находится в фонде капитального ремонта, то выбор подрядчика, контроль и приемка работ будет осуществляться самим Фондом.
Каково взаимоотношение управляющих компаний с обслуживающими организациями (КТК, ККС). Почему иной раз возникает такая ситуация, что управляющая и обслуживающие компании перекладывают ответственность за отсутствие воды или тепла друг на друга? К примеру, такая ситуация была в начале октября в домах Зонального института и микрорайона Южный, когда жители домов больше недели сидели с чуть теплыми батареями, а добиться правды не могли ни в управляющей компании, ни в КТК. Что делать в таких случаях гражданам? Где искать справедливости?
— К примеру, возьмем те дома в районе Зонального института, о которых я уже говорил. Ситуация там получилась такая. Жильцы звонили на «горячую линию» ресурсоснабжающей организации, где им отвечали, что все ремонтные работы были завершены, никаких утечек нет и спрашивать, почему услуга не поступает в дом, нужно с управляющей компании. Когда же мы, управляющая компания, звоним в данную организацию, но не на «горячую линию», а сразу инспекторам района, за кем закреплены дома, то нам честно отвечают, что проблема есть и над ней в настоящий момент работают.
В целом же взаимоотношения с ресурсоснабжающими компаниями хорошие. Мы стараемся общаться с инспекторами и доводить до жильцов сведения, которые получаем.
Конечно, нередко бывает, что жильцы пишут жалобы в Государственную жилищную инспекцию. Это их право, и Инспекция обязана провести проверку по каждой жалобе. Но срок проверки установлен в течение месяца. Зачастую, за это время проблема теряет свою актуальность.
Нередко жители города выказывают недовольство по поводу того, что управляющая компания не предупреждает заранее об отключении в доме воды, тепла или света. Ведь по закону положено так делать. Но почему подобное происходит?
— Если плановое отключение, вас обязаны заранее предупредить на досках объявлений. Если аварийное, то в течение дня, когда случилась авария, Вас должны уведомить о сроках устранения.
Недавняя ситуация с падением снежной глыбы на маленьких детей взбудоражила город. После встречи у главы города были ли приняты какие-то меры?
— Мы стараемся принимать меры сразу, когда происходят какие-то природные катаклизмы, особенно зимой. Во время снегопадов мы с инженерами объехали свои дома и проверили те места, где горожан могла ждать опасность. У меня преимущественно дома находятся в центре города и имеют скатные крыши, что заставляет усиливать контроль зимой.
В отношении того случая с падением глыбы, скажу только, что вопрос не закрыт и имеет много спорных моментов.
Каких «сюрпризов» в коммунальной сфере стоит ждать в ближайшем будущем. Грядет ли повышение тарифов?
— По закону, тарифы можно повышать только раз в год. У нас это принято делать летом, в июле месяце. Поэтому сейчас никаких увеличений быть не может. Зато изменения ждут нас, управляющие компании. В 2015 году число управляющих компаний может сократиться. Это связано с тем, что теперь мы будем обязаны получить лицензию на право осуществления своей деятельности.
