Насколько может быть выгодна подобная сделка?
Много лет, как в Кирове практикуется перевод жилых квартир в объекты коммерческой недвижимости или офисного помещения. На первых этажах обычных домов разместились парикмахерские, магазины, офисы и другие заведения. Мы с помощью специалистов попытались разобраться в том, с чем придется столкнуться человеку, если его квартира кого-то заинтересовала, осветить юридические тонкости вопроса, и выяснить, насколько выгодно продавать предпринимателям свою квартиру на первом этаже: быть может, такая сделка принесет вам доход?
На все нужно ваше согласие
Для начала разберемся с вопросом, могут ли по каким-то причинам обязать жильца освободить свою квартиру для торговой или офисной площади. По словам специалистов, законных на это причин нет.
Кристина Таланкина, руководитель юридической службы компании «Сеть коммерческой недвижимости»:
- Такие причины законодательством не предусмотрены. Пока права собственности, либо иные законные основания проживания лица в квартире не оспорены в судебном порядке, и суд не обяжет лицо освободить занимаемую им квартиру, никто не вправе сделать это.
Выселить без вашего желания вас никто не имеет право. Тогда каким образом происходит процесс информирования жильцов о том, что в их доме планируются «перестановки»? Кристина Таланкина:
- Информирование граждан необходимо лишь в случае, если для использования помещения в качестве нежилого потребуется его переустройство (перепланировка или реконструкция), и указанные работы будут затрагивать общее имущество собственников многоквартирного дома.
Согласно статье 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и прочее. Если для превращения вашей квартиры, к примеру, в салон красоты потребуется перепланировка лестничной площадки, необходимо будет провести общее собрание собственников. Решение будет приниматься в порядке, установленном ст. 44-48 ЖК РФ.
Таким образом, одного вашего согласия – согласия собственника квартиры, где будет располагаться придуманный нами салон красоты, недостаточно. На грядущие изменения требуется согласие других жильцов. Кристина Таланкина:
- Если в квартире после получения разрешения на перевод будут осуществлены работы по перепланировке, и/или реконструкции, затрагивающие общее имущество дома (например, в наружной капитальной стене дома потребуется дополнительный дверной проем для входа, или строительство пристроя/крыльца входной группы), необходимо будет проведение общего собрания всех собственников помещений и получение от них согласия в установленном порядке на использование части общего имущества.
Как на этом заработать?
Определив все юридические тонкости, переходим к самому интересному. В случае, если вы соглашаетесь предоставить свою квартиру, можете рассчитывать на большее, чем в случае, если бы просто ее продавали.
Ирина Макарова, исполнительный директор компании «Сеть коммерческой недвижимости»:
- Обычно запросы собственников жилья значительно превышают реальную рыночную стоимость продаваемой квартиры, деньги же за нее берут в исключительных случаях. Чаще всего происходит обмен. В практике был случай, когда собственник просил за свою двухкомнатную квартиру в юго-западном районе Кирова – двухкомнатную квартиру в Москве. И насколько известно, такую альтернативу ему предоставили...
Однако не стоит выдвигать слишком высокие требования, ведь ваша квартира понадобилась коммерсанту. А огромное значение для любого объекта коммерческой недвижимости имеет его местоположение. Стоит все-таки реально расценивать стоимость вашей однокомнатной квартиры на Филейке. Есть еще один момент, который опустит вас с небес на землю: спад интереса коммерсантов к покупке жилых квартир под коммерческую недвижимость. Ирина Макарова:
- На сегодняшний день практика перевода жилья в магазины и офисы уже менее актуальна, так как появилась альтернатива – новые дома со встроенными торговыми и офисными помещениями. Сейчас строительство идет в направлении комплексного освоения территорий, т.е. застраиваются целые кварталы и микрорайоны. И гораздо выгоднее проинвестировать строительство помещения в новом доме, нежели вкладывать деньги в реконструкцию помещения в старом.
Первые шаги
И все-таки, если вы решили попытать счастья и продать квартиру под коммерческую недвижимость, какие шаги следует предпринять в первую очередь? Ирина Макарова:
- В данном случае, для грамотного ведения сделки обязательно нужно обращаться к профессионалам. Это только на первый взгляд кажется, что все легко и просто – я собственник, я прав. Но для сопровождения такой сложной сделки, а тем более с выбором альтернативных вариантов, необходимо привлекать консультантов, у которых в руках все инструменты по продаже вашего объекта недвижимости, возможность грамотно разработать стратегию продажи, скорректировать цену в соответствии с условиями рынка и т.д.
Подвох, по мнению специалистов, может таиться в том, что неопытному человеку практически невозможно удержать в руках все звенья цепи, которая выстроится в итоге этой крупной сделки. Ведь если человек продает свою квартиру, то, как правило, деньги в руки ему попадают очень редко. Чаще всего речь идет об обмене. Тут и пригодится опыт и связи профессионалов, которые даже на условиях дружбы с другими агентствами могут найти наиболее выгодный для вас вариант.
