Обменять большую квартиру на две сейчас крайне тяжело
Обзавестись собственной жилплощадью — задача не из легких. Особенно остро эта проблема стоит перед молодой парой, которая желает жить отдельно от родителей, но финансовыми возможностями для приобретения жилья не обладает. Единственный вариант, который им остается — разменять родительскую квартиру...
На что можно надеяться, или почему 3=1+1
Если вы настроены именно на обмен, стоит задуматься о том, что вы получите в результате. Следует иметь в виду, что единственная возможность получить из одной квартиры две – наличие как минимум 3-комнатной квартиры.
Надежда Трухина, директор агентства «Надежда»:
- К примеру, у вас есть 3-комнатная квартира улучшенной планировки площадью 63 квадратных метра. Ее примерная стоимость — 2 миллиона 500 тысяч рублей. По сути ее можно обменять на две 1-комнатные «хрущевки», площадью по 31 квадратный метр.
Вячеслав Пушкарев, директор агентства недвижимости «ЛЮКС-Недвижимость»:
- Если взять 3-комнатную квартиру, то надо учитывать ее планировку и состояние. Например, 3-комнатная квартира новой планировки в юго-западном районе стоит около 2 миллионов 150-200 тысяч рублей. За нее можно получить две 1-комнатные квартиры в панельном доме или в черновой отделке. Еще есть вариант вложить часть полученных денег в долевое строительство.
Сложно и непопулярно?
Обмен многим видится неравноценным, и вариант размена большой обустроенной квартиру на две маленькие сомнительного качества и требующие немалых вложений устраивает не всех. Поэтому обмен в нашем городе - не самая популярная сделка с недвижимостью.
Надежда Трухина:
- Такие сделки сейчас встречаются редко. Чаще всего заключаются договоры купли-продажи. Кроме того, в большинстве случаев обмена чаще всего необходима доплата, поэтому лучше совершить куплю-продажу.
Почему так происходит, объяснил Вячеслав Пушкарев:
- Люди всегда хотели улучшить свои жилищные условия. Но сделать это с помощью обмена затруднительно. Причина здесь в ликвидности квартир вторичного рынка, которые чаще всего и подвергаются обмену. Сейчас больший спрос идет на новое жилье, а к вторичному рынку проявляют меньший интерес. При обмене же люди чаще всего хотят обменять старое жилье на новое или квартиру маленькой площади на большую. Поэтому сложно найти желающих въехать в старую квартиру. Хотя, кончено, и вторичный рынок разный: есть квартиры посвежее и старее. Если удается найти людей, которые готовы обменяться квартирами, то можно заключить договор обмена. Но если в сделке будет участвовать несколько объектов недвижимости, то заключается договор купли-продажи. Поэтому сейчас сделки по договорам купли-продажи заключаются чаще, чем по обмену.
Обмен не популярен, потому что невыгоден риэлторам?
Раньше процедура обмена была чрезвычайно популярна, сейчас — нет. Да, времена другие, но люди по-прежнему желают переехать в другой район, разменять жилье или съехаться. Причем, желательно без больших финансовых затрат... Кстати, в Москве, где движение жителей наиболее активно, был создан сайт по обмену квартирами http://www.vseobmeni.info/. Простую жительницу Москвы подтолкнул к созданию этого сайта тот факт, что часть стоимость недвижимости уходит на оплату услуг риэлторов: «Желая, допустим, обменять трешку на двушку и однушку (и имея для этого адекватную исходную квартиру) человек получает после длительных купль и продаж... увы, лишь две однушки или, того хуже, однушку и комнату».
Конечно, создательница сайта ни в коем случае не умаляет сложность и достоинства работы риэлторов, но главная цель ее проекта — помочь небогатым людям.
Правовые аспекты: договор мены
Обмен или мена? Для начала стоит разделить понятия. Если в сделке участвуют два собственника, то заключается договор мены. Если хотя бы одна из сторон является нанимателем, то необходим договор обмена.
31 глава Гражданского кодекса РФ посвящена мене.
«Мена — это сделка, при которой одна сторона передает имущество второй стороне и взамен получает от нее другое имущество. Такая сделка заключается между собственниками и оформляется договором мены. Мена может быть равноценной, если стоимости обмениваемых объектов недвижимости признаются одинаковыми, или неравноценной, если их стоимости различны. В последнем случае сделка по мене недвижимости заключается с доплатой».
Конечно, подобные сделки можно заключать и через договор купли-продажи. Но это не всегда удобно. Например, в случае, когда обмен происходит между близкими родственниками, которые не имеют друг к другу материальных претензий. Но есть у сделки, когда люди меняются равноценными квартирами, их достоинство в том, что денежные вопросы автоматически исчезают. Равноценный договор мены позволяет избежать уплаты налогов, поэтому при равной стоимости объектов недвижимости договоры купли-продажи не выгодны. При неравноценной мене налог придется заплатить только тому, кто получил доплату.
Договор мены должен содержать точное описание объектов недвижимости: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес, план, стоимость по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ) или оценщиков. В договоре также указывается свидетельство о собственности. Если квартира или дом находится в долевой собственности, то указываются все собственники.
Если в квартире или в доме прописаны несовершеннолетние дети, то для мены необходимо разрешение органов опеки.
Необходимые документы для заключения договора
Владельцу каждой квартиры, чтобы заключить договор мены или обмена, необходимо получить:
- справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- разрешение органов опеки и попечительства на мену недвижимости;
- оценку недвижимости в БТИ или в оценочной компании.
