Решит ли проблему новый Закон?
5 августа 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств». Это еще один шаг федеральной власти в поддержку малого и среднего бизнеса, который дает добросовестным арендаторам преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
В отличие от соседей по Приволжскому округу, в Кирове вопрос помещений под офисы стоит достаточно остро. И даже не столько потому, что арендные платежи иногда забирают приличную часть прибыли, сколько потому, что хорошие офисные помещения в нашем городе редкость.
Начнем с того, что большинству фирм и организаций, независимо от их форм собственности, нужен удобно расположенный и комфортный офис. Без этого не может полноценно существовать ни один вид бизнеса, только он начинается или продолжает свое развитие.
В прошлом, 2007, году кировский рынок коммерческой недвижимости эксперты оценивали как дефицитный, где спрос на офисные помещения на порядок превышал предложение. Этим Кировская область значительно отличается от своих приволжских соседей, у которых рынок коммерческой недвижимости плотно насыщен. Кризис избытка площадей ощущают уже в Нижнем Новгороде, Самаре и Казани. В текущем году ситуация изменилась незначительно.
Алексей Усманов, специалист по недвижимости компании «ИНКОМ-недвижимость»:
- Не первый год ощущается дефицит хороших офисных помещений. К нам обращается огромное количество предпринимателей, в том числе из других регионов, с просьбой найти офисное помещение. Проблема заключается в том, что им ничего не походит. Они привыкли к офисным помещениям класса «А», которых в Кирове для аренды практически нет. Необходима удобная парковка, коммуникации, центр города, куда удобно добираться... Киров, в котором преимущественно есть помещения классов «С» и «D», не всегда может удовлетворить такие запросы.
До сих пор не является чем-то необычным, что кабинеты директоров средних по размерам торговых центров или начинающих компаний располагаются в полуподвальных помещениях и помещениях торговых центров, в которых может отсутствовать вентиляция или мебель. Однако, чем дальше развивается кировский бизнес, тем меньше устраивает его представителей сложившаяся ситуация.
Городские власти пытаются разрешить «жилищный вопрос» кировского бизнеса, но пока действия не совсем эффективны. Например, несмотря на то, что Администрация готова предоставить предпринимателям в аренду полтора десятка муниципальных помещений по весьма умеренной цене и «заключить договор аренды на неопределенный срок», никто их брать не торопится. Многих не устраивает ни расположение, ни качество.
Отдельный пункт проблемы - нехватка профессиональных управляющих компаний, которые бы занимались обслуживанием помещений.
Арендовать или покупать (выкупать)?
Это еще один вопрос, который встает перед руководителем организации, арендующим или собирающимся каким-либо образом приобретать помещение.
На него не может быть однозначного ответа, поскольку каждый бизнес индивидуален, как индивидуальны его возможности и перспективы.
Алексей Усманов:
- Конечно, арендуют больше, нежели покупают. По разным причинам. К тому же, арендные ставки практически не изменились с прошлого года. В среднем аренда одного квадратного метра сейчас обходится от 450 до 650 рублей. Можно найти и за 150 рублей, только сами понимаете, какое качество помещения... А есть и по 1500 рублей за метр (такова стоимость первичной аренды квадратного метра в крупных торговых центрах, например, в «Росинке» или «Европейском» - прим.автора).
Покупка офиса обойдется примерно от 35 000 за квадратный метр на первичном рынке (так называемая «черновая отделка») и от 45 000 - 50 000 рублей за квадратный метр на вторичном (в зависимости от района).
Определенным выходом для предпринимателей становится постройка и последующая продажа цокольных этажей в жилых домах под офисные помещения. Впрочем, они пока малопривлекательны: возведение объектов на зачастую неоснащенных участках ведет к удорожанию самого строительства, а, соответственно, и к росту стоимости.
Поможет ли новый Федеральный закон?
Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств», вступивший в силу 5 августа 2008 года, предоставляет добросовестным арендаторам право преимущественного выкупа арендуемых муниципальных квадратных метров.
Правда, для этого еще должен быть разработан закон на уровне субъекта федерации, устанавливающий предельные значения площади арендуемого имущества. В настоящее время в Кировской области такой нормативный акт не принят.
Однако, чтобы предпринимателю получить преимущественное право выкупа, надо соблюсти несколько условий. Самыми главными из них являются аренда помещения не менее трех лет (до момента вступления в силу Закона), и регулярное и аккуратное внесение арендных платежей.
На данный момент Управлением (комитетом) по делам муниципальной собственности проводится анализ договоров аренды муниципальных помещений, определяется круг арендаторов, подпадающих под критерии субъектов, указанных в Федеральном законе.
По мнению Администрации города, уже сейчас ясно, что «далеко не все арендаторы, являющиеся субъектами малого и среднего бизнеса и арендующие помещения три и более года, смогут воспользоваться правом преимущественного приобретения арендуемого помещения, так как с их стороны имело место нарушение сроков внесения арендной платы, что является безусловным основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения».
Что же делать?
Конечно же, строить. Несмотря ни на что.
Специфика Кирова такова, что подавляющее большинство офисных центров располагается в центре Кирова и его исторической части, при этом неосвоенными остаются другие районы города. В ближайшие пару лет кировские риэлторы прогнозируют повышение привлекательности для строительства офисных помещений Юго-западного района (ЮЗР) города Кирова. Такая тенденция, по их мнению, связана с дефицитом земельных участков в центре города, а также с появлением бизнес-центров в ЮЗР.
К тому же сроки окупаемости офисных и торговых помещений совсем, по меркам недвижимости, невелики – от 6 до 8 лет.
